Pokud se rozhodujete, zda-li koupíte byt od soukromého majitele, či dáte přednost družstvu, je dobré znát pro a proti obou typů vlastnictví. O družstevních bytech je obecně známo, že je lze pořídit levněji; to je sice pravda, ale obvykle se k nim váže také anuita, tedy dluh, který jako nový majitel přebíráte a musíte jej splácet. Oproti OV tu ale bývá jednodušší rozhodování o opravách a hradíte nižší poplatky za převod. Nejsou to však jediné rozdíly, družstevní byt má i své nevýhody.
Družstevní byt koupíte levněji, ale s anuitou
Většinu zájemců láká cena, která bývá oproti bytu v OV v průměru o 20 až 30 % nižší, což může například v Brně znamenat i přes 1,5 milionu korun. Jenže ne vždy platí, že pořídíte bydlení levněji – družstva mohou splácet pořizovací úvěr či rekonstrukci, za níž obvykle ručí celou nemovitostí – a jako družstevník máte povinnost hradit svůj podíl. Ke splátkám hypotéky proto připočítejte dalších i pár tisíc korun, neboť družstevní byt přebíráte včetně tohoto dluhu (anuity).
Samozřejmě jsou na trhu i družstva, která mají v současné době všechny závazky vyrovnané – jenže v takových pak nebývá cena až o 1/3 nižší – naopak je srovnatelná s byty v OV, případně o nějakých 5 % nižší. Kde však ušetříte je daň z nabytí nemovitosti, kterou nemusíte hradit ani v případě, že byt do 10 let od koupě zase prodáte – to platí i v momentě, že si byt mezi tím převedete do soukromého vlastnictví. A nakonec ušetříte i poplatky za převod a zápis do katastru, protože ty se u družstevních bytů nehradí.
OV: Dobrou zprávou je, že od roku 2020 ušetříte 4 % z kupní ceny i u bytů v osobním vlastnictví, neboť už za ně není nutné hradit daň z nabytí nemovitosti. Od té jste ovšem osvobozeni pouze v případě, že si jednotku ponecháte alespoň 10 let. Financování koupě pomocí hypotečního úvěru pak představuje z hlediska splácení jediný náklad (+ samozřejmě fond oprav), je ovšem nutné uhradit například i poplatek za zápis do katastru nemovitostí.
Jste jen nájemníkem a o všem se hlasuje
Družstevní byt stále patří družstvu, které je v katastru zapsáno jako majitel celého domu, a nemáte k němu tak vlastnické právo (nemůžete ho tedy použít ani jako zástavu za úvěr). Vy si tak kupujete pouze podíl a stáváte se družstevníkem, na základě čehož vám patří poměrná část družstva (je-li v domě 30 bytů, tak vlastníte 1/30). Z role družstevníka pak smíte v bytové jednotce bydlet jako nájemník, a pokud byste ji v budoucnu chtěli pronajmout, musíte získat písemný souhlas družstva, že do ní můžete umístit podnájemníky.
Vcelku pozitivní je pak hlasování o plánovaných opravách, zateplení apod. Zatímco v domě ve vlastnictví soukromníků může celou rekonstrukci zastavit i jediný soused, u družstevních bytů stačí k „protlačení návrhu“ demokratická většina. I kdyby tedy 10 z 30 spolumajitelů nesouhlasilo, zbylých 20 je přehlasuje. To se může hodit za předpokladu, že se chcete vyhnout hádkám s nepříjemnými sousedy, kteří by mohli chtít „na truc“ ostatním zkomplikovat život.
Zároveň tu ovšem platí, že pokud budete hrubě porušovat stanovy či dokonce zákon, mohou vás ve výjimečných případech z družstva vyloučit. Tím ztratíte nárok na užívání bytu coby nájemník a budete se muset vystěhovat. Družstvo pak byt odkoupí pod sebe nebo jej prodá zájemci za obvyklou tržní cenu, od níž odečte váš poměrný zbývající podíl na anuitě (dluhu) a rozdíl vám vyplatí. O peníze tedy nepřijdete, budete si však muset najít jiné bydlení.
OV: Koupíte-li si byt do osobního vlastnictví, rozhodujete si o něm de facto sami. Budete-li ho chtít pronajmout, nemusíte se nikoho dovolovat, a prostě to uděláte. Zároveň z něj nemůžete být vyloučeni jako v případě družstva, a pokud jde o společné otázky jako je například oprava střechy či zateplení domu, nemůže být přehlasováni. Nedoporučujeme ale zbytečné „dělat zle“ jenom proto, že jste si nesedli se sousedy.
Financování družstevního bytu je obtížnější
Největší úskalí družstevních bytů představuje jejich financování, které se shání mnohem obtížněji než na ty v osobním vlastnictví. Důvod je prostý, byt je pouze součástí domu, jehož majitelem je právě družstvo, a bylo by tedy nutné zastavit celou nemovitost – to pochopitelně kvůli jednomu bytu nikdo nepovolí, a je tedy nutné financovat koupi jinak. Možností je tzv. předhypoteční úvěr, kdy vám banka nebo stavební spořitelna peníze na koupi dá, převede-li družstvo byt do vašeho vlastnictví.
Obvykle je na to lhůta rok, ale u vybraných bankovních domů i dvojnásobek. Poskytovatel hypotéky chce mít zkrátka jistotu, že o své peníze nepřijde, a musíte tedy následně zapsat do katastru, že má na nemovitost (resp. bytovou jednotku) zástavní právo. Další možnost je hypotéka od stavební spořitelny, musíte mít ovšem na „stavebku“ našetřeno alespoň 30 % z cílové částky (např. 300 tisíc Kč z milionu), a spořit min. dva roky. Pokud to nesplňujete, lze využít překlenovacího úvěru, který dostanete hned i přesto, že předem nic našetřeno nemáte.
OV: Z hlediska financování pak máte dveře otevřené de facto všude: půjčí vám bankovní domy i stavební spořitelny, máte-li dopředu našetřeno min. 10 až 20 % z kupní ceny, ačkoliv někde umí profinancovat i 100 % (zmíněných až 20 % vám jednoduše dají v rámci půjčky na cokoliv). A jelikož stačí jednoduše uvést, že má zástavní právo k nemovitosti poskytovatel úvěru, vyhnete se výše popsaným překážkám u bytu družstevního.
Na převod nečekáte, „majitelem“ jste hned
Pokud je pro vás důležité bydlet co nejdříve a nemůžete čekat ani měsíc, vyhnete se při koupi družstevního bytu měsíční lhůtě na zápis do katastru. Fakticky si totiž nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu, jehož se stáváte členem v den doručení kupní smlouvy příslušným pracovníkům bytového družstva. Ti navíc nemohou prodej nijak zastavit, ani dokumenty odmítnout, ze zákona je musí přijmout a umožnit prodej podílu.
OV: Naproti tomu byt v OV vyžaduje podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí, kam navíc musíte při čerpání hypotečního úvěru uvést, že má banka / stavební spořitelna na nemovitost zástavní právo. To obvykle trvá zhruba měsíc a je vyžadována úhrada 4 000 Kč za nalepení kolku.
Jelikož nejste při získání členství v družstvu nikde zapsáni jako majitel nemovitosti, nemůže vám být takový byt zabaven. Družstvo totiž není povinno uveřejňovat seznam svých členů, takže banka, exekutor, ani kdokoliv jiný nemůže zjistit, že vám nějaký byt skutečně patří. V tomto směru tak dává koupě družstevního bytu určitou jistotu, že nepřijdete o střechu nad hlavou, pokud se někdy dostanete do takových finančních problémů, které by k tomu vedly.
Koupit tedy družstevní byt: ano či ne
Dříve nabízel tento typ vlastnictví více výhod, dnes je to však výhradně okamžitý převod a nižší pořizovací cena, splácí-li družstvo nějaký úvěr (jehož poměrnou část jako nový člen převezmete). Pokud bude anuita například 1,5 milionu a hodnota bytu 2,5 milionu korun, zaplatíte prodejci za koupi družstevního bytu pouze oněch 2,5 milionu a zbylého 1,5 milionu budete splácet družstvu (celkem vás tedy bydlení vyjde na 4 miliony). Tento typ vlastnictví je zajímavý například pro lidi s nižšími příjmy, jimž banka plnou částku na byt v OV nepůjčí.
Protože je od od podzimu 2020 odpuštěna daň z nabytí nemovitých věcí, zůstává počáteční investice zhruba stejná, i když v některých případech seženete družstevní byt až o 10 % levněji než ten v OV. Z hlediska celkové ceny je to tedy víceméně nerozhodné, z obou typů vlastnictví však plynou určité výhody i nevýhody popsané výše. Tou hlavní je, že pokud nekupujete za své, je získání hypotéky na družstevní byt mnohem komplikovanější než na byt v OV, a rovněž musíte vedle úvěru na bydlení splácet také anuitu, tedy družstevní dluh.