Ve snaze ušetřit za bydlení hledají někteří lidé družstevní byt, při jehož koupi ušetří až 20 % oproti běžným cenám. To může u brněnských realit znamenat i přes milion korun, není to ovšem tak jednoduché. K družstevnímu bytu se váže řada povinností a nelze ho jednoduše financovat hypotékou. Na rozdíl od bytu v OV si kupujete pouze členství v družstvu s právem užívat byt jako nájemník.
Převod bytu v OV je jednoduchý
Na trhu se nejčastěji kupují a prodávají byty v osobním vlastnictví, takže dochází ke smluvní dohodě mezi dvěma stranami, z nichž je prodávající 100% majitelem dané nemovitosti. Nemusí se proto nikoho ptát, zda-li a za jakých podmínek byt nebo dům prodá. V případě, že si bere kupující hypotéku, zajistí ji u banky či stavební spořitelny kupovanou nemovitostí, což se zapíše na katastrálním úřadu.
Na byt v OV vám půjčí banka i spořitelna
Je běžnou praxí, dát kupovaný byt do zástavy bance nebo stavební spořitelně, která tak o zapůjčené miliony nepřijde. Aby bylo splnění této podmínky oficiální, dojde k zapsání poskytovatele do katastru nemovitostí. Následně vám banka nabídne hypotéku, případně lze využít hypotečního úvěru ze stavebního spoření, nebo úvěru překlenovacího. Posloupnost kroků je trochu jiná, pokud kupujete byt s hypotékou, a chcete ho financovat stejným způsobem.
Hypotéka na družstevní byt je komplikovaná
Komplikaci představuje financování nemovitosti, pokud ji nemůžete koupit ze svých peněz. Hypotéku vám totiž banka neposkytne, neboť družstevní byt nebude váš, ale i nadále družstva. To je zapsáno v katastru nemovitostí jako jeho majitel a dost možná jím už ručí za pořizovací úvěr v desítkách milionů korun. Celý dům tak nelze dát do zástavy podruhé, ke všemu za cenu jednoho bytu.
Řešení přesto existuje, pokud družstvo převede kupovaný byt do vašeho osobního vlastnictví nejpozději do 1 roku po jeho koupi. K tomu se musí písemně zavázat, aby vám banka poskytla tzv. předhypoteční úvěr. Peníze tak dostanete, a jakmile budete zapsáni v katastru nemovitostí jako majitel bytové jednotky, přejde do zástavy banky. Úvěr se následně změní na klasický hypoteční s fixační sazbou, nárokem na odpočet atd.
Vedle toho je možné získat peníze na koupi družstevního bytu od stavební spořitelny. Ta umí rovněž nabídnout hypotéku, a navíc i překlenovací úvěr. Ten je navíc možné použít, pokud nemáte dopředu našetřených 10 - 20 % z ceny nemovitosti. Výměnou ovšem platíte až dvakrát vyšší úroky, než dojde k jeho překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření. Podmínka poskytnutí je přitom stejná jako u hypotéky od banky.
Družstevní byt kupujete s dluhem (anuitou)
Zásadním rozdílem oproti OV je, že družstevní byt kupujete včetně anuity, tedy pořizovacího nebo jiného úvěru. Ten představuje dluh, jaký má samotné bytové družstvo vůči bance nebo stavební spořitelně a ručí za něj celou nemovitostí. Výše dluhu je rozpočítána rovnoměrně mezi všechny družstevníky, kteří jej musí každý měsíc splácet. Od tržní ceny je tedy nutné zbývající částku odečíst, neboť ji po zakoupení bytu budete hradit vy.
V bytě jen bydlíte a mohou vás vyloučit
Protože je družstevní byt fakticky ve vlastnictví bytového družstva, bydlíte v něm z právního hlediska jako nájemník. Celý barák je totiž zapsán v katastru nemovitostí na družstvo, jehož jste členem. A jako družstevník máte tedy nárok byt užívat k bydlení. Neznamená to ovšem, že místo v něm máte jisté. Pakliže hrubě porušíte stanovy, může vás představenstvo vyloučit, a vy tak budete muset byt opustit.
Může vás zajímat: Od koho si vzít hypotéku na byt nebo dům?
V praxi k tomu dochází minimálně a zákon jasně říká, kdy to je možné. Následně máte nárok na vypořádací podíl, který je dle stanov družstva roven výši splněného členského vkladu (výše zmíněná anuita) a nesmí být nižší. Zároveň však zákon říká, že musí bytové družstvo výrazně přihlédnout k aktuální tržní ceně bytu, a mělo by vám tak uhradit i poměrný rozdíl (což je vaše hypotéka), případně získáte peníze navíc.
Pronajímání družstevního bytu není na vás
Pokud se přestěhujete jinam a byt si ponecháte, možná ho budete chtít pronajmout. I tady jsou však pravidla jiná než u osobního vlastnictví, neboť o tom nerozhodujete vy. Jelikož je byt stále vlastnictvím družstva, potřebujete nejdříve získat jeho souhlas, a teprve poté smíte přijmout podnájemníka (vy stále zůstáváte nájemníkem a spoluvlastníkem družstva). Jakmile svolení získáte, můžete uzavřít smlouvu, a podnájemník bude peníze platit vám.
Družstevní byt je rychlý na převod a bez daně
Zatímco u bytu v osobním vlastnictví trvá zápis do katastru nemovitostí až měsíc, v případě družstevního nic takového neřešíte. Fakticky si totiž nekupujete bytovou jednotku, ale podíl v družstvu, čímž se stanete jeho spoluvlastníkem. Převod je tedy dokončen dnem doručení kupní smlouvy bytovému družstvu, které ji nemůže odmítnout, ani prodej zakázat. Navíc u družstevního bytu neplatíte žádnou daň z nabytí, ani když ho obratem zase prodáte. S výběrem i celým procesem vám pomohou naši realitní makléři.
Nový družstevní byt koupíte za třetinu
Vše výše popsané platí prakticky u všech již existujících družstevních bytů, které jsou mnohdy staré desítky let. Kupujete-li ovšem podíl v nově vznikajícím družstvu, respektive v nově postaveném domě, zaplatíte dopředu 20 - 30 % z ceny, a zbytek uhradíte v měsíčních splátkách. Může se to zdát hodně, dnes však banky půjčují i milion korun na spotřebitelský úvěr bez zajištění. Na druhou stranu je nutné předem uvážit, zda-li zvládnete hradit měsíční splátky za půjčku i družstvu najednou.
Byt od družstva si můžete koupit tajně
Malým bonusem je, že jako majitelé družstevního bytu (resp. spolumajitelé domu) nejste zapsáni v katastru nemovitostí, ani v jiné veřejné databázi. Vedeni jste tak pouze v interní databázi družstva, které spolumajitele nemovitosti nezveřejňuje. Je tedy možné byt koupit bez vědomí svých blízkých, případně i věřitelů; zkrátka nebude existovat jediný veřejný důkaz, že jste majiteli bytu.