Určit, za kolik je možné nemovitost prodat, není zrovna snadné; a u pozemků to platí dvojnásob. Ve hře je celá řada faktorů, z nichž jsou některé „samozřejmé“, zatímco jiné může leckdo podcenit. A kdo nemá v oboru dlouhodobé zkušenosti, s největší pravděpodobností určí tržní cenu pozemku nepřesně – buď ji nastaví příliš vysoko a neprodá vůbec nebo za dlouho, anebo se připraví o zisk. V žádném případě se přitom nelze spoléhat na inzeráty ve stejné lokalitě.
Lokalita
Kde se nachází a jaké je jeho okolí; to jsou nejdůležitější faktory, které tržní cenu pozemku k výstavbě domu v Brně ovlivňují. Výběr lokality je „všechno“, bude totiž v budoucnu udávat kvalitu vašeho života, dostupnost služeb, ale i cenu výstavby nebo pojištění.
- hlučnost: asi většina lidí preferuje klidné prostředí, kde celý den nejezdí auta hned pod oknem, a večer nejsou slyšet chvalozpěvy z úst alkoholem posilněných lidí. Takový pozemek se tím pádem nachází spíše mimo centrum a dále od hlavní silnice.
- (ne)rovnost terénu: pakliže pozemek není rovný, ale například svažitý, bude to pravděpodobně znamenat jeho úpravu, případně důmyslné stavební řešení, což si obvykle vyžádá extra náklady.
- inženýrské sítě: pakliže už jsou zavedeny, je to pro kupujícího velkou výhodou; v opačném případě je třeba zjistit, zda a za jakých okolností je lze zavést. V některých případech to může vyjít i na milion korun.
- okolí: nevzhledná zástava v okolí, rozbité cesty, ale i továrna, producenti zápachu, rušný život na ulicích apod. ve velké míře ovlivňuje, jak se obyvatelé domu cítí. Naopak „příroda za oknem“ na atraktivitě dosti přidává.
- orientace: ačkoliv to někdo vůbec neřeší, jiní si na „natočení“ nemovitosti zakládají, třeba pokud pracují z domu. Orientace na sever dokáže v takovém případě cenu snížit, zatímco na jih ji zvyšuje.
- záplavová oblast: blízkost vody sice může někoho lákat, i na území Brna ale může dojít k vylití koryt potoků a řek. Pozemek pro výstavbu domu v oblasti s rizikem záplav si proto vyžádá zvláštní stavební úpravy na ochranu před vodou, a navíc bude dražší na pojištění (některé pojišťovny ho dokonce ani nepojistí).
- ochranná pásma: přes pozemek může vést nějaké ochranné pásmo, například vodních toků, inženýrských sítí, plynovodu apod., což značně omezuje jeho využitelnost (více ještě níže).
Využitelnost pozemku
Jakou plochu lze využít a k čemu konkrétně, tedy zda se jedná o stavební pozemek určený celou rozlohou ke stavbě rodinného domu, nebo je možné za tímto účelem využít například pouze 20 % parcely, zatímco zbytek je určen pro hospodářské využití. Stejně tak ale může být část pozemku nestavební (třeba kvůli vedení inženýrských sítí), pročež se hodí pouze jako zahrada. Takové pozemky leží zpravidla na okraji Brna, případně v jeho vzdálenější aglomeraci, v centru jich příliš vhodných na výstavbu RD nebývá.
Vedle toho je také nezbytné vědět, jakou podobu může rodinný dům na daném pozemku mít. Musí totiž zapadat do okolní zástavby, pročež ho není možné navrhnout zcela podle sebe. V některých oblastech jsou přitom podmínky přísnější a je tedy nutné dodržet třeba počet podlaží, výšku nemovitosti, tvar střechy apod. Návrh rodinného domu pak musí schválit jak stavební úřad, památkáři a jiné instituce, tak budoucí sousedé a radnice (nebo městský / obecní úřad).
Občanská vybavenost
Ačkoliv jsou výše zmíněné body zásadní, je neméně důležitá také dostupnost podniků a institucí v okolí. Někomu sice nemusí vadit obchod kilometry daleko, obzvláště pokud kolem něj denně jezdí autem, jiný ale může ocenit jeho „dochodovou“ vzdálenost. A stejně to je s ostatními službami, přičemž záleží například na lékařské péči, mateřských, základních a středních školách, vzdělávacích střediscích, knihovnách, ale i na dostupnosti restaurací, kaváren, kin apod., zkrátka volnočasových a zábavních podniků.
Infobox: Pokud si nejste určením tržní ceny pozemku jisti, obraťte se na některého z našich makléřů a nechte ho zdarma ocenit.
Aktuální situace na trhu
Cena nemovitostí roste, a zejména ve velkých městech velmi rychle. I proto jsou pozemky v Brně určené pro výstavbu domu dražší. Lidé chtějí vlastní bydlení a s rostoucím počtem obyvatel moravské metropole jich stále více dává přednost bydlení v okrajových částech, případně úplně na vesnici (avšak stále v dojezdové vzdálenosti). A čím vyšší je poptávka, tím více jdou ceny nemovitostí nahoru. Na jeden pozemek v dobré lokalitě připadá i více než 20 zájemců, což růst cen jenom podporuje.
Správná doba / příležitost
Prodej nemovitostí je obchod a funguje často na jednoduchém principu: prodat co nejvýhodněji. Neznamená to však držet pozemek co nejdéle, ačkoliv i jejich cena v čase zásadně roste. Záleží, zda majitel na prodej spěchá, nebo si naopak chce dát na čas. Tržní cenu směrem nahoru mohou ovlivnit například levnější úvěry, jak ukázalo „covidové“ období, zatímco ekonomická, finanční nebo energetická krize ji zase může o něco srazit. Velké vlivy má také migrace obyvatel, a to jak v rámci ČR, tak ze zahraničí.
Zájmy developerů
Hezké pozemky mají často „v merku“ stavební společnosti, které je koupí a přeprodají dále, anebo na nich samy postaví rodinný dům a následně nemovitost prodávají. Nezřídka přitom dochází i k situacím, kdy firma rozdělí jeden větší pozemek na více menších a postaví bydlení na každém z nich. S takovými společnostmi, resp. jejich finančními možnostmi, se běžný občan často nemůže měřit.
A důležitá je také plánovaná výstavba v okolí. Třeba když má hned vedle vzniknout bytový dům, což znamená nejenom více sousedů, ale také rok i více stavebních prací (tedy hluk, prach, možná i zhoršenou dopravní situaci...). Stejně tak je potřeba brát v potaz rozvoj pozemních komunikací a infrastruktury obecně; třeba předpoklad rozšíření tramvajové linky může opět znamenat hlučnost i prach.
Zatížení věcným břemenem
V některých případech nemůže majitel s pozemkem nakládat jak se mu zlíbí. Je-li totiž zatížen věcným břemenem, může to zásadně ovlivnit, resp. zkomplikovat či dokonce znemožnit výstavbu rodinného domu. Setkat se můžete například s břemenem na inženýrské sítě (viz. výše zmínka o ochranných pásmech), nebo s věcným břemenem k přístupové cestě. I tyto informace je tedy nezbytné zjistit dopředu, a je-li pozemek věcným břemenem zatížen, tak v jakém rozsahu a jaké jsou stavební možnosti.