Trvalý pobyt v pronajaté nemovitosti – téma, které je často opředené nejasnostmi. Pro majitele nemovitostí to může znamenat zbytečné komplikace, pro nájemníky vítané výhody. Jaká jsou pravidla, co všechno si nájemník může dovolit, aniž by vás informoval, a proč je dobré mít po svém boku zkušenou realitní kancelář, která ohlídá vaše zájmy? Pojďme se na to podívat z pohledu pronajímatele.
Kdy a jak si může nájemník nahlásit trvalý pobyt?
Trvalý pobyt je evidenční údaj, který slouží primárně ke správě veřejných záležitostí. Přihlášením trvalého pobytu nájemník nezískává žádná vlastnická práva k nemovitosti. Stále zůstává pouze nájemcem, bez ohledu na délku pobytu.
Podle zákona si ale může nájemník trvalé bydliště v nájmu nahlásit i bez souhlasu majitele. K nahlášení mu stačí platná nájemní smlouva. Tento krok není nijak sankcionován a často se děje bez vědomí vlastníka nemovitosti.
„Trvalý pobyt sice nezakládá žádné vlastnické právo k bytu, ale může přinést majiteli zbytečné komplikace. Nájemce k zapsání trvalého pobytu nepotřebuje podpis ani vědomí majitele a pro úřady je dostatečným dokladem předložení platné nájemní smlouvy,“ upozorňuje právní poradce BRAVIS a advokát Mgr. Adam Plajner.
Přesto platí, že komunikace je základ. V ideálním případě by měl nájemník majitele o takovém kroku alespoň informovat. Nejen z ohleduplnosti, ale i kvůli možné dohodě o pravidlech užívání nájemního bytu nebo domu.
Co všechno může nájemník bez informování majitele?
Většina pronajímatelů netuší, že trvalý pobyt automaticky neznamená žádná zásadní práva k pronajaté nemovitosti. Jenže, z hlediska byrokracie se pak mohou objevit nečekané obtíže.
Nájemník (ve smlouvě označován jako nájemce) s trvalým bydlištěm v místě pronájmu v praxi znamená:
- zapsání se na úřadě bez souhlasu vlastníka,
- změnu doručovací adresy – veškerá korespondence nájemníka (např. exekuce) směřuje na adresu pronajatého bytu,
- povinnost nájemníka se přihlásit k poplatku za komunální odpad v místě trvalého pobytu,
- případné problémy při exekuci nájemníka – exekutor má právo vstoupit do bytu, kde má dlužník vedený trvalý pobyt a zabavit movitý majetek.
A co hůř – nájemník si nemusí trvalé bydliště odhlásit ani po skončení nájmu a rizika pro majitele nemovitostí tak rostou. Odhlášení pak leží na bedrech majitele, který musí zahájit správní kroky k odstranění pobytu a jednat s úřady.
Práva nájemníka při trvalém pobytu
Trvalé bydliště dává nájemníkovi určité praktické výhody, například možnost registrace u lékaře, přihlášení dítěte do školy nebo školky v dané spádové oblasti i snadnější komunikaci s úřady. Nic z toho ale nezakládá žádná vlastnická nebo dispoziční práva k bytu.
Co trvalý pobyt nájemníkovi nezaručuje:
- nemá právo v nemovitosti zůstat po skončení nájemní smlouvy,
- nezískává žádné další právní postavení vůči pronajaté nemovitosti,
- nevzniká mu nárok na trvalé užívání,
- nemá větší ochranu před výpovědí než bez trvalého pobytu.
Práva majitele nemovitosti tím sice nejsou omezena, ale mohou být narušena – například při snaze o prodej bytu nebo při sporech s bývalým nájemníkem.
Co může majitel požadovat a jak se chránit?
Majitel nemovitosti (pronajímatel) má právo v nájemní smlouvě výslovně upravit pravidla ohledně trvalého pobytu. Proto vlastníkům investičních nemovitostí doporučujeme v nájemní smlouvě nezapomenout například na tyto ustanovení:
- že nájemce musí informovat o záměru nahlásit trvalé bydliště,
- že si nájemce po skončení nájmu odhlásí trvalý pobyt,
- že v případě neodhlášení pobytu bude nájemce hradit vzniklé náklady (například poplatky za odpad).
Realitní kancelář, která zajišťuje pronájem nebo správu bytu, vám zdarma zajistí nejen řádnou nájemní smlouvu s formulací těchto podmínek, ale pomůže i s jejich případným vymáháním.
„Pečlivě připravená smlouva je nejlepší prevence. Naši klienti mají už desítky let jistotu, že vše funguje podle zákona a bez překvapení,“ potvrzuje ředitelka pronájmů nemovitostí BRAVIS, Kateřina Pachlová.
Rizika pro majitele při trvalém pobytu nájemníka
Samotné nahlášení trvalého pobytu nemění nic na platnosti nájemní smlouvy ani na jejích podmínkách. Komplikace nastává, pokud nájemník neodhlásí své trvalé bydliště ani po skončení nájemní smlouvy nebo nepředá byt. Pak musí majitel pronajímané nemovitosti aktivně zasáhnout, postupovat legální cestou, obrátit se na úřady a v krajním případě i na soud.
Ačkoliv trvalý pobyt nemění nájemní vztah, může přinést:
- problémy při prodeji bytu (potřeba dokládat, že zde nikdo s trvalým pobytem reálně nebydlí),
- odpovědnost za poplatky, pokud nájemník neplní své povinnosti,
- složitější komunikaci s úřady a doručování soudních zásilek.
Jak se bránit nežádoucímu trvalému pobytu bývalého nájemníka?
Pokud už nájemní smlouva skončila, ale bývalý nájemník má stále v bytě vedený trvalý pobyt, jako majitel s tím nemusíte jen pasivně čekat. Existují konkrétní kroky, kterými se můžete proti této situaci bránit:
- Nejdřív požádejte nájemníka, ať se odhlásí z trvalého pobytu. Ideálně písemně, ať máte vše doložené.
- Pokud nájemník nereaguje, můžete požádat obecní úřad o zrušení jeho trvalého pobytu. K žádosti budete potřebovat doložit, že nájemní vztah skončil a že v bytě už nebydlí.
- Když ani úřad nepomůže, zbývá soudní cesta. Ta bývá zdlouhavější, ale v některých případech je nutná.
Důležité je mít připravené podklady – například ukončenou nájemní smlouvu nebo svědectví, že už nájemník v bytě dlouhodobě nepobývá. Celý proces za vás může vyřešit zkušená realitní kancelář, která má svůj profesionální právní servis a ví, jak podobné případy řešit.
Bezpečný pronájem začíná dobrou smlouvou a spolehlivým správcem nemovitosti
Trvalý pobyt nájemníka není důvod k panice, ale k opatrnosti. I když ho nájemník může přihlásit bez vašeho souhlasu, jako majitel máte možnosti ochrany – od jasně formulované nájemní smlouvy až po právní kroky.
Nejlepší prevencí je spolupráce s realitní kanceláří, která dohlédne na výběr prověřených nájemníků, nastaví podmínky nájemní smlouvy a v případě potřeby za vás zajistí i komunikaci s úřady. V BRAVIS chráníme vaše zájmy, abyste se mohli soustředit na výnos, ne na starosti.
Proč spolupracovat s realitní kanceláří BRAVIS?
- pomůžeme s nastavením správné nájemní smlouvy,
- upozorníme na všechny právní nástrahy,
- zajistíme prověření zájemců o pronájem,
- převezmeme komunikaci s nájemníkem i s úřady,
- ochráníme vaši investici i pověst.
Specializujeme se na správu nemovitostí v Brně a okolí, a chráníme zájmy majitelů už 22 let. Neváhejte se na nás obrátit.