Plánujete stavbu rodinného domu, rekonstrukci nebo investici do nemovitostí? Pak byste měli vědět o zásadních změnách, které přinesl nový stavební zákon a pro běžné stavby začal platit od července 2024. Tento zákon slibuje zjednodušení stavebního řízení, rychlejší schvalování a méně papírovaní prostřednictvím digitalizace i dalších inovací. Jaká je realita? Pojďme si to rozebrat pěkně lidsky.
Hlavní změny ve stavebním zákoně
Nový stavební zákon má především urychlit a zjednodušit procesy. Co konkrétně přináší?
- Zrychlení a zjednodušení povolovacího řízení: Už žádné složité rozdělování na územní a stavební řízení, ale jedno řízení místo dvou. Všechno se má vyřídit v rámci jednoho procesu a bez zbytečných byrokratických překážek.
- Jasné lhůty pro vyřízení: Stavební úřady mají nyní definované závazné termíny pro vydání rozhodnutí (do 30 dnů pro jednoduché stavby a do 60 dnů u složitějších projektů) a stavebníci se tak mohou lépe připravit a plánovat.
- Online podávání žádostí: Stavebníci si měli ušetřit administrativu, čas a cestování na úřady díky digitálnímu Portálu stavebníka, který zatím nefunguje tak jak má.
- Tvrdší postihy za černé stavby: Pokud někdo postaví něco bez povolení, hrozí mu okamžité odstranění stavby.
- Důraz na ekologii: Nově se posuzuje vliv staveb na životní prostředí v rámci tzv. jednotného environmentálního stanoviska.
Kategorizace staveb podle nového zákona
Nový stavební zákon přinesl jasnější rozdělení staveb. Díky tomu bude snazší se vyznat v tom, jaké povolení je potřeba a jak dlouho celý proces zabere. Stavby se nově dělí do čtyř hlavních kategorií:
1. Drobné stavby
- Definice: Malé stavby do 40 m², například oplocení, zahradní domky nebo přístřešky.
- Potřebuji povolení? Ne, tyto stavby se obejdou bez stavebního povolení i ohlášení.
- Můžu stavět sám? Ano, svépomocí. Pokud ale nemáte zkušenosti, je dobré se poradit s odborníkem.
2. Jednoduché stavby
- Definice: Rodinné domy, chaty, garáže nebo malé zemědělské stavby. Maximálně dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní.
- Potřebuji povolení? Ano, ale úřady mají na vyřízení žádosti maximálně 30 dnů.
- Co kolaudace? U domů a rekreačních staveb je povinná.
- Můžu stavět sám? Ano, stavět lze svépomocí, ale musíte mít stavební dozor.
3. Vyhrazené stavby
- Definice: Velké infrastrukturní projekty jako dálnice, železnice nebo energetické stavby.
- Stavební povolení: Tyto projekty podléhají přísnějšímu režimu povolování. Jde o složitější proces, o který se stará specializovaný úřad.
4. Ostatní stavby
- Definice: Vše, co nespadá do předchozích kategorií – například bytové domy, obchodní centra, školy nebo nemocnice.
- Stavební povolení: Každý případ se posuzuje individuálně podle platných předpisů a typu stavby.
Jaké jsou nové termíny pro vyřízení stavebních povolení?
Jedním z hlavních cílů nového stavebního zákona bylo urychlit schvalování staveb. Jaké lhůty a termíny stavebního řízení nyní platí?
- Jednoduché stavby: Například rodinné domy, kdy úřad musí vydat rozhodnutí do 30 dnů od podání žádosti.
- Složitější projekty: Jako jsou bytové domy nebo komerční objekty, zákon počítá s maximální lhůtou 60 dní.
- Speciální případy: Například u staveb s vlivem na životní prostředí může být lhůta delší a to až 120 dní.
Digitalizace stavebního řízení: Jak to (ne)funguje?
Původní plán zněl skvěle a všechno se mělo vyřizovat online přes Portál stavebníka. Jenže hned při spuštění se nový systém zadrhnul. Některé funkce nefungovaly, uživatelé si stěžovali na složitosti a úředníci nevěděli, jak s novým systémem pracovat. Ministerstvo pro místní rozvoj se proto rozhodlo pro radikální krok, a to nový nefunkční portál přepracovat od nuly. Co to znamená pro jednotlivé stavebníky i odborníky ve stavebnictví?
- Dočasně se jede postaru: Než se nový digitální systém doladí, vrátili se úředníci k původním a administrativně náročnějším metodám.
- Portál stavebníka nefunguje: Ani v únoru 2025, tedy více než 7 měsíců od plné účinnosti nového stavebního zákona, není bohužel funkční řešení.
- Přechod na nový systém: Ministerstvo pro místní rozvoj, které stojí za digitalizací stavebnictví, pracuje na novém systému a vyřizování žádostí zatím vázne.
- Čekají nás další změny: Jakmile bude nový software hotový, stavebníci a úředníci se budou muset s novým prostředím znovu seznámit.
- Naděje na lepší budoucnost: I když start nebyl ideální, digitalizace stále nabízí potenciál pro zjednodušení a úsporu času i nákladů.
Pokuty a sankce pro stavebníky
Pokud jste si mysleli, že drobné nedostatky v dokumentaci nebo menší stavební úpravy bez povolení projdou bez povšimnutí, je čas se probudit do nové reality. Neznalost zákona neomlouvá a vaše peněženka by mohla utrpět značné ztráty. A nejde jen o nedodržení povolení – sankce hrozí i za zanedbání povinností souvisejících s dokumentací či změnou využití stavby.
Co všechno vás může potkat, pokud se nebudete řídit pravidly?
- Stavba bez povolení – Nelegální stavba se může prodražit až o 2 000 000 Kč a může vést i k nařízení stavbu odstranit.
- Nedodržení podmínek povolení – Máte stavební povolení, ale stavíte jinak? I za změny oproti schválenému projektu se uděluje pokuta až do 1 000 000 Kč.
- Chybějící dokumentace – Pokud kontrola zjistí, že nemáte potřebné stavební dokumenty, můžete dostat pokutu až 400 000 Kč.
- Nepovolené změny v užívání stavby: Pokuta až 500 000 Kč.
- Ohrožení stavebních předpisů: Pokud stavba způsobí škody na okolí, majetku nebo zdraví, může se sankce vyšplhat až do 3 000 000 Kč.
- Nespolupráce s úřady – Když vás stavební úřad vyzve k nápravě a vy nereagujete, tak se pokuta za opakované porušení může až ztrojnásobit.
Nová povinnost pro všechny majitele nemovitostí
S příchodem nového stavebního zákona nastala pro vlastníky nemovitostí důležitá změna, a to povinnost uchovávat dokumentaci, která odpovídá skutečnému stavu stavby. A nejde jen o novostavby! Tato povinnost platí i pro starší objekty bez ohledu na to, kdy byly postaveny. Každý majitel tak musí mít v pořádku všechny podklady.
- Platí pro všechny stavby: Povinnost se vztahuje nejen na nové domy a chaty, ale i na další stavby, včetně těch starších.
- Dokumentace musí být aktuální: Všechny dokumenty musí odpovídat skutečnému technickému stavu stavby, nejen původním plánům.
- Odstranění nesrovnalostí: Pokud dokumentace neexistuje nebo je neúplná, musí si ji vlastník doplnit.
- Povinnost pro všechny vlastníky: Tato povinnost se nevztahuje jen na ty, kteří staví, ale na všechny majitele nemovitostí.
Chybějící dokumentace může vyjít draho
Podcenění této nové povinnosti se nemusí vyplatit. Za neúplnou nebo neexistující dokumentaci hrozí pokuta až 400 tisíc korun. Vlastníci by proto měli stav svých podkladů k nemovitostem co nejdříve prověřit a případně doplnit. Díky těmto změnám se do budoucna počítá s větší přehledností a přesností v evidenci staveb, což přinese lepší ochranu pro vlastníky i kupující.
- Možnost nařízení pasportu stavby: Pokud dokumentace chybí, úřad může nařídit vyhotovení pasportu stavby, který popisuje skutečný stav nemovitosti.
- Riziko sankcí: Majitelé nemovitostí by si měli dát pozor, aby se vyhnuli finančním postihům a zkontrolovat všechny potřebné dokumenty.
- Důležitost pro budoucnost: Správná dokumentace může usnadnit nejen případné stavební úpravy, ale i budoucí prodej nemovitosti.
Nedostupné bydlení? Nový stavební zákon může ceny ještě zvýšit
Zatímco si mnoho lidí od zjednodušení stavebního řízení slibovalo dostupnější bydlení, odborníci varují, že realita může být opačná. Nová pravidla totiž přinášejí stavebním investorům vyšší finanční zátěž. Analytici odhadují, že tyto změny mohou zvýšit náklady na výstavbu o stovky tisíc korun, což se nevyhnutelně promítne do cen nových domů a bytů.
Mezi hlavní faktory, které mohou způsobit zdražení, patří:
- Vyšší administrativní poplatky
- Přísnější ekologické normy
- Povinný odborný dohled a detailní projektová dokumentace
Co konkrétně se mění?
Zvýšené náklady na projektovou dokumentaci
Jednou z největších změn je povinnost vypracovat podrobnou projektovou dokumentaci ještě před zahájením stavby. Tuto dokumentaci musí zpracovat autorizovaná osoba a musí obsahovat detaily o materiálech, technologiích a postupech. Zatímco dříve byla tato příprava vyžadována hlavně u velkých projektů, nyní platí i při stavbě rodinného domu.
Konec nekontrolované výstavby
Nový zákon zavádí povinnost odborného dohledu během celé stavby. Například i při stavbě domu svépomocí musí stavebník zajistit autorizovanou osobu, tedy stavbyvedoucího, který dohlíží na dodržování postupů a vede stavební deník. Přísnější kontrola kvality znamená nejen větší bezpečnost, ale bohužel i další náklady.
Vyšší správní poplatky a tvrdší postihy
Některá povolení podraží, například poplatek za povolení k výkopu studny vzrostl z 300 na 10 000 korun. Ostatní změny zahrnují například zdražení povolování garáží z 1 000 na 5 000 korun a prodloužení platnosti stavebního povolení z 1 000 na 2 000 korun. Nový systém poplatků již nezohledňuje konkrétní typ stavby, ale její složitost – nejnižší poplatky jsou pro jednoduché stavby, nejvyšší pro vyhrazené.
- Povolení k výstavbě studny zdražilo z 300 Kč na 10 000 Kč
- Za dodatečné povolení jednoduché stavby se nově platí 20 000 Kč
- Poplatek za domovní čističku se zvýšil z původních 300 Kč na 10 000 Kč
- Pokuty za černé stavby až 2 miliony Kč, v chráněných oblastech až 4 miliony Kč
Nová pravidla mohou zpomalit stavební trh
Ačkoli si někteří odborníci od změn slibují lepší kontrolu a kvalitnější výstavbu, realitní trh by mohl čelit zpomalení. Zvýšené náklady a náročnější procesy mohou odradit investory ve výstavbě, což povede ke snížení počtu nových projektů a dalšímu růstu cen nemovitostí. „Zároveň se dá očekávat, že menší developeři mohou tyto náklady přenést na koncové zákazníky a nové bydlení se tak může stát ještě větším luxusem,“ vysvětluje Ing. Petr Urban, obchodní ředitel BRAVIS.
A co dál?
Nový stavební zákon i digitalizace mají velký potenciál zjednodušit stavební procesy, ale cesta k tomu nebude jednoduchá. I když první pokus o digitalizaci nevyšel podle očekávání, v dlouhodobém horizontu se vyplatí počkat na kvalitní a funkční řešení.
Takže pokud plánujete stavbu nebo rekonstrukci, sledujte, jak se situace vyvíjí. A pokud se chcete vyhnout stresu, vyplatí se spolupracovat s odborníky, kteří vám pomohou projít celým procesem bez zbytečných komplikací.
