Ať kupujete byt nebo dům, chrání vás zákon pro případ skrytých vad, které se mohou objevit zejména u starších nemovitostí. Prodávající za ně nese odpovědnost po několik let, a dojde-li k potížím, můžete po něm žádat legislativně stanovenou kompenzaci. Je však nanejvýš nutné postupovat přesně dle zákona, neboť se jedná i o stovky tisíc korun, které nemusí chtít původní majitel zaplatit. Úplným základem je dobře sepsaná smlouva, aby se prodávající nemohl odpovědnosti zprostit, a nedostal vás tak do nevýhodné pozice.
Jak vidí skrytou vadu nemovitosti zákon (definice)
Výklad termínu je v tomto případě snadný a není potřeba znění zákona nějak studovat. Za skrytou vadu je považována taková vada, která existovala v momentě převzetí nemovitosti, ale nebyla zjevná nebo vyšla najevo až později. Typicky se může jednat o dřevomorku v trámech nebo podlahách domu, kde může začít nepozorovaně řádit. Její odhalení přitom trvá i dlouhé roky, a tak se může stát, že se následky projeví až novému majiteli. Jelikož je obvykle jediným řešením úplná výměna zasažených částí, je logické, že ji v případě skryté vady nebude chtít hradit nový majitel.
Do kdy prodávající ručí za skryté vady
Jelikož jde o nemovitosti, předpokládá se, že budou svému účelu sloužit i vyšší desítky let, aniž by vám „spadly na hlavu“. Zákon tak ukládá prodávajícímu, že musí za skryté vady nemovitosti ručit 5 let ode dne, kdy si kupující nemovitost převzal. V této lhůtě tak může nový majitel vznášet případné námitky a žádat přiměřenou kompenzaci – po jejím uplynutí však přechází odpovědnost za skryté vady na kupujícího, a žádnou náhradu žádat nemůže, i kdyby byla škoda v milionech korun.
Dle Nového občanského zákoníku 89/2012 Sb., Oddílu 2 (Koupě), Pododdílu 3 (Koupě nemovité věci), § 2129, nemusí soud náhradu škody kupujícímu uznat za předpokladu, že ji nenahlásil včas. Pokud například po pár měsících od koupě zjistíte, že je podlaha v jednom místě nahnilá, věc neoznámíte a necháte škodu znásobit tak, aby vám prodávající měl za 5,5 roku uhradit výměnu celé podlahy, nepochodíte. A to ani přesto, že se skutečně jednalo o skrytou vadu. Jakmile se tedy něco objeví, neprodleně to prodávajícímu nahlaste; pokud jsme vám bydlení našli my, obraťte se na naše právní oddělení.
...znění ustanovení § 2129:
(1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.
(2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Více se problematikou zabývá paragraf § 2129 v Novém občanském zákoníku.
Co může kupující žádat, když objeví vadu
Jste-li v pozici prodávajícího, měli byste sami nechat budovu / bytovou jednotku zkontrolovat odborníkem, abyste se vyhnuli případným sporům, nebo mohli její stav popsat ve smlouvě. Pokud by k tomu nedošlo, nebo se projevil jiný nedostatek, doporučujeme kupujícímu postupovat dle ustanovení § 2106 občanského zákoníku a nedostatek prodávajícímu oznámit. V dalším kroku se musí rozlišit, o jak závažnou vadu se jedná, a podle ní žádat kompenzaci:
- odstranitelná: pokud lze závadu odstranit, může to kupující žádat po prodávajícím, nebo vznést nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny
- neodstranitelná: je-li však závada trvalá, má kupující nárok buď na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupení od smlouvy (původní majitel by tak musel vrátit celou částku)
...to se řídí Ustanovením § 2106:
(1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo
a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,
b) na odstranění vady opravou věci,
c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d) odstoupit od smlouvy.
...a dle Ustanovení § 2107:
(1) Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.
(2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.
(3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.
V praxi však k neodstranitelným závadám prakticky nedochází. Pro budoucí klid by však prodávající i kupující měl nechat nemovitost zkontrolovat odborníkem, který její stav potvrdí a zjistí případné nedostatky. I tuto službu vám může ve spolupráci se zkušenými specialisty zajistit RK Bravis, a vy tak nebudete muset nic řešit. Více se pak problematikou skrytých vad zabývá nový občanský zákoník, respektive ustanovení § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Prodávající se nemůže odpovědnosti vzdát
Aby kupující nenaletěl, drží nad ním opět ochrannou ruku zákon, podle něhož se prodávající nemůže odpovědnosti za skryté vady vzdát, i kdyby to uvedl ve smlouvě a kupec ji podepsal. Jakékoliv formulace typu „kupující se seznámil se stavem nemovitosti a přebírá ji včetně všech zjištění“ nebo „kupující přebírá nemovitost v aktuálním stavu, s nímž se v plném rozsahu seznámil“, jsou neplatné.
Jedinou možnost představuje udělení písemného souhlasu ze strany kupujícího, že se nebude za případné skryté vady dožadovat finanční ani jiné kompenzace. Sám prodávající však svou odpovědnost ze smlouvy vyloučit nemůže. K tomuto kroku se přistupuje typicky v případě, kdy je prodávána nemovitost vhodná akorát k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci.
Co lze z odpovědnosti za skryté vady vyloučit
V návaznosti na výše zmíněné je možné, aby nesl prodávající za skryté vady menší odpovědnost – ovšem pouze za předpokladu, že budou problém jasně vypsány ve smlouvě, s níž kupující souhlasí. Pokud do ní uvede kupříkladu „podlaha v kuchyni je vlhká, z části ztrouchnivělá, a vyžaduje kompletní výměnu“, a nový majitel si nemovitost v takovém stavu převezme, má se za to, že byl se závadou skutečně seznámen a počítá s její opravou. V praxi by pochopitelně mělo dojít ke snížení kupní ceny o předpokládanou investici do nové podlahy.
Jak oznámit skrytou vadu nemovitosti
Než cokoliv podniknete, důkladně se připravte, neboť váš případ dost možná skončí u soudu. Jakmile skrytou vadu objevíte, neprodleně to původnímu majiteli oznamte; pokud vám s koupí nemovitosti pomáhala RK Bravis, napište našemu právnímu oddělení, které s vámi vše vyřeší. Doporučujeme zaslat doporučený dopis doplněný o fotodokumentaci (čím podrobnější, tím lepší) a znalecký posudek, telefonáty ani jinou „neoficiální“ domluvu raději nezkoušejte. Původní majitel by mohl věc protahovat, provést „záplaty“ vady, a nakonec nechat jádro problému na vás.
Prokázání skryté vady nemovitosti
Jakmile zašlete původnímu majiteli nemovitosti dopis, že žádáte kompenzaci za skrytou vadu, obrátí se pravděpodobně na právníka, a v odpovědi vám sdělí, že danou věc za skrytou závadu nepovažuje; případně neodpoví vůbec. Abyste se vyhnuli čekání a průtahům, přizvěte si ihned po objevení skryté vady odborníka, který stav nemovitosti zhodnotí a vystaví vám znalecký posudek. Ten dost možná původního majitele přesvědčí, že se nemá do sporu pouštět – a kdyby ne, bude u soudu ku prospěchu vám. Vyjádření laika ostatně v tomto případě příliš velkou váhu nemá.