Chcete-li si pronajmout nemovitost, má její majitel ze zákona právo žádat tzv. vratné kauce, někdy nazývané jako jistina; to z důvodu, aby vlastník netratil, pokud v bytě či domě napácháte škody, nebo po vás třeba zůstanou nedoplatky za energie. Zákon pak přímo říká, v jaké výši po vás může pronajímatel kauci žádat, a zároveň mu zakazuje chtít více. Je zcela logické, že chce mít majitel nějakou jistotu, a schopnost kauci složit zároveň do jisté míry vypovídá o dobré finanční stránce zájemce o bydlení.
Skládat byste měli maximálně 3 kauce
Ještě před několika lety bylo možné žádat po zájemci o bydlení až 6násobek měsíční úhrady, což by při současných cenách pronajímaných nemovitostí v Brně znamenalo i 120 000 Kč. Nový občanský zákoník (NOZ) však tuto hranici snížil na polovinu a majitel tak může chtít dopředu nejvýše 3 měsíční nájmy. I to ovšem může být pro někoho nad finanční možnosti, a tak řada pronajímatelů vyžaduje jednu, případně dvě jistoty. I když se může zdát zájemce o bydlení solidní, doporučujeme vždy žádat alespoň jednu vratnou kauci třeba pro případ nedoplatků na energiích, protože zpětné kontaktování bývalého nájemníka může být obtížné.
...max. výši vratné kauce určuje § 2254:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Kauce je vždy počítána bez služeb
Ještě před rokem 2013 platilo, že mohl pronajímatel žádat kauci ve výši nájemného a služeb (například 10 000 Kč za nájem + 3 000 Kč za služby, celkem tedy 13 000 Kč). Nový občanský zákoník však paragrafem 2254 stanovil, že musí být vypočítána pouze ze samotného nájmu, bez služeb. V návaznosti na uvedený příklad by tedy mohl chtít max. 30, nikoliv 39 tisíc korun.
Použití kauce jako poslední nájem
V případě, že majitel nemovitosti ani nájemník neočekávají žádné škody ani nedoplatky na energiích, mohou se spolu dohodnout, že bude poslední nájem / nájmy (dle výše složené kauce) uhrazen z poskytnuté jistoty. V praxi to sice dle § 2254 možné je, ale pronajímatelům to nedoporučujeme (nemusíte s tím souhlasit) – vždy je lepší kauci vracet až poté, co znáte reálný stav pohledávek mezi vámi a nájemníkem. Pokud by se například ukázalo, že vytvořil nedoplatek za služby, můžete mu jistotu vrátit poníženou o tento dluh. V opačném případě byste ho však museli žádat o zpětné doplacení, což by nemuselo proběhnout ihned.
...kauci jako poslední nájem de facto umožňuje § 2254:
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Lhůta na vrácení kauce (kdy se vrací nájemníkovi)
Někteří pronajímatelé by si rádi složenou jistotu nechali klidně rok, aniž by na to měli právo. Mnohdy se hájí tím, že čekají na vyúčtování energií ze strany dodavatelů, a ponechají si proto kauci, dokud jej nedostanou a nebudou si jisti, že po nájemci nezůstane dluh. Jenže zákon jasně říká, že musí být jistota vrácena v den skončení nájmu, nejpozději pak do 1 měsíce od ukončení a předání bytu / domu. Toto tvrzení si však odporuje s podstatou vratné kauce, neboť majitel obvykle nezná ke dni skončení své pohledávky vůči nájemníkovi (pokud jsou), a zřejmě nedokáže k témuž dni zajistit mimořádné vyúčtování energií.
Zároveň je však možné smluvně ujednat, že se obě strany dohodly na delší lhůtě pro vrácení kauce, která může být stanovena klidně na 3 měsíce (déle však nedoporučujeme). Při předávání bytu zpět majiteli vždy trvejte na sepsání předávacího protokolu, v němž bude uveden stav nemovitosti včetně případných škod; běžné opotřebení se jako škoda nebere. Zákonem stanovená lhůta, kdy se kauce vrací nájemníkovi, je tedy v praxi mnohdy „ohýbána“, obvykle však po vzájemné domluvě netrvá její zaslání déle než měsíc. Vzhledem k možným komplikacím však řeší v realitní kanceláři Bravis veškeré záležitosti makléři se svolením majitele.
Z kauce náleží nájemníkovi úroky
Zatímco dříve platilo, že musela být jistota uložena na speciální účet (zákon tím de facto pojistil, že ji majitel neutratí a po skončení nájmu ji dokáže vrátit), dnes už toto pravidlo neplatí. Nový občanský zákoník (NOZ) ho totiž znovu nezavedl, a pronajímatel si tak může kauci klidně uložit na svůj běžný či spořící účet. Stále však platí, že nájemníkovi náleží úroky z dané částky, o něž by mu měl vlastník nemovitosti navýšit vrácenou kauci. V praxi to však dodržuje málokdo a ani jedna ze stran to obvykle neřeší, neboť se při současných sazbách ve výsledku jedná nejvýše o několik stovek korun za rok.
...nárok nájemníka na úroky udává § 2254:
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Ve smlouvě může být ujednána konkrétní výše úroků z kauce, na níž se obě strany dohodly – pokud však zmíněna není, má nájemník bytu / domu po skončení nájmu nárok na úroky alespoň v zákonné výši. Konkrétní čísla nejsou legislativně dána a měla by proto dosahovat obvyklé výše úroku požadované bankami za úvěry v oblasti bydliště dlužníka (tím je v tomto případě pronajímatel) v době, kdy byla nájemní smlouva uzavřena. Může se jednat například o 2 % p.a. a této povinnosti se nelze vzdát.