Koupi nemovitosti řeší většina lidí pomocí hypotéky, protože jen málokdo dokáže investovat tolik peněz ze svého. V praxi také běžně dochází k prodeji ještě před splacením půjčené částky, třeba když je potřeba větší byt nebo stěhování za prací. Současná hypotéka však prodej nemovitosti nijak nekomplikuje, celý proces bude jen trvat o něco déle. Abyste neudělali nikde chybu a získali co nejlepší podmínky, pomůžeme vám byt nebo dům prodat / koupit a zajistíme vše potřebné.
Vyřízení trvá déle, jiné komplikace nejsou
Ačkoliv se někteří obávají komplikací, obavy nejsou na místě. V praxi se jedná o zcela běžný případ, kdy se majitel nemovitosti rozhodne přestěhovat jinam, třeba kvůli nadcházející rodině. Banky tak s předčasným prodejem počítají a obvykle jej nekomplikují. Je však dobré vědět, co celý proces obnáší, a jak se vaše banka k předčasnému splacení staví; někdy si totiž účtuje nemalé poplatky.
Abyste měli úplnou jistotu, s celým procesem vám pomůžeme a komunikaci se starou i novou bankou zajistíme. Protože už je nemovitost v zástavě, nelze ji hned použít jako pojistku u druhého poskytovatele (na nemovitost může být pouze jedno zástavní právo). Toto právo tak musí být převedeno na novou banku, která má poskytnout úvěr k jejímu financování. To zabere asi 3 – 4 týdny, než se vyřeší administrativa mezi věřiteli a katastrálním úřadem.
Postup při prodeji nemovitosti s hypotékou
Jakmile se rozhodnete nemovitost prodat a najdete vhodného zájemce, který ji chce financovat hypotékou, existují dvě možnosti. Buď si může požádat o novou, nebo převzít vaši současnou. Prodávající by měl vždy uvážit všechna pro a proti, například hrozící sankce za předčasné splacení. Abychom vám rozhodování i proces maximálně usnadnili, máme zkušené specialisty a vlastní hypoteční centrum, které prozkoumá možnosti a vybere tu nejvhodnější.
Kupující si bere novou hypotéku
Pokud kupující s prodejcem dohodli, měl by zájemce co nejdříve získat hypotéku. A jestliže je schválena, přechází úkol na vlastníka nemovitosti, který potřebuje od současné banky získat vyčíslení zbývajícího dluhu k určitému datu a souhlas, že dává předčasnému splacení zelenou. Následně je nutné podat návrh na vklad nového zástavního práva na katastr nemovitostí.
Banka kupujícího pak uhradí dohodnutou částku přímo na účet banky prodávajícího, která má zatím na nemovitosti zástavní právo. Po splacení hypotéky vydá banka potvrzení, že souhlasí s převedením zástavního práva, čímž jej získá banka kupujícího. Ačkoliv se to může zdát složité, jako klienta Bravisu váš veškeré administrativy ušetříme a vyjednáme převod za vás.
Kupující převezme vaši hypotéku
Nestává se to příliš často, ale v některých případech je pro obě strany výhodnější, pokud kupující převezme hypotéku současného majitele. Třeba pokud má nízkou úrokovou sazbu a všeobecně dobré podmínky, nebo by musel platit pokutu za předčasné splacení. Někdy je možné s bankou vyjednat, že hypotéka pouze přejde na nového vlastníka, aniž by toho současného stihly sankce. Pokud si nejste jistí, pomůže vám naše hypoteční centrum, které obvykle dokáže získat lepší podmínky.
Pro kupujícího to znamená, že musí projít schvalovacím procesem, a je-li vše v pořádku, upraví se současná smlouva dodatkem. Než se do takového kroku pustíte, zjistíme vám možnosti současného hypotečního trhu a možná vám jako kupujícímu získáme ještě lepší podmínky. Hypotéka je však pouze první částí, prodávajícímu musíte zároveň doplatit rozdíl tržní ceny, na níž jste se dohodli. Úvěr na bydlení může být jednoduše navýšen, max. však na částku odpovídající 90 % ceny.
Pozor na sankce za předčasné splacení hypotéky
Aby banka neztratila klienta jenom tak, naúčtuje si za předčasné splacení hypotéky smluvní pokutu. Ta se může pohybovat v řádech desítek až stovek tisíc Kč, zároveň však 01. 12. 2016 vešel v platnost zákon 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, který s cílem ochránit spotřebitele výši sankce omezuje. Existuje tak více možností, jak postupovat. Zdarma je možné splatit každý rok až 25 % z celkové výše hypotéky, k tomu má však prostředky málokdo.
Mnohem častěji tak dochází ke jednorázové úhradě celé hypotéky, typicky po převodu úvěru k jiné bance. Sankci se sice nevyhnete, mohou však dosáhnout maximálně 1 % z výše úvěru nebo 50 000 Kč, ne více. Pozitivní je, že některé bankovní domy pokutu po klientech nepožadují. V praxi totiž dochází k předčasnému splácení jen málo, lidé si raději získají lepší podmínky fixace úroků.
S výběrem i převodem hypotéky vám pomůžeme
Protože je hypotéka běžně závazek na 20 – 30 let, měla by být vybírána obezřetně. Dnešní trh umožňuje srovnání nabídek od několika bankovních domů a stavebních spořitelen, které dokáží úvěr v řádech milionů poskytnout. V žádném případě nežádejte u několika bank současně, abyste si nabídky porovnali – každý pokus je totiž zapsán do registru SOLUS, což může být již od druhé žádosti bankami vnímáno negativně.
K porovnání hypoték a výběru té nejlepší máme vlastní hypoteční centrum, díky čemuž jsme schopni porovnat nabídky všech velkých bank a stavebních spořitelen na českém trhu. Nedojde přitom rovnou k žádosti, ale pouze k vyhodnocení ze strany jednotlivých institucí. Svým klientům takto ušetříme v průměru 45 hodin času a téměř 100 000 Kč, které by jinak zbytečně přepláceli na úrocích.
S načasováním prodeje může pomoci konec fixace
Každá banka má na hypotéce tzv. fixaci, která se nejčastěji pohybuje od dvou do pěti let. To vám jednoduše garantuje neměnnou výši úroků po dohodnutou dobu, takže budete platit stále stejně. Jakmile se blíží její konec, nabídne vám banka fixační dobu s novým úrokem, nebo ji můžete převést ke konkurenci. A právě to je správný čas, kdy můžete jakožto prodávající nemovitosti svou hypotéku jednorázově splatit bez sankcí, ovšem pouze u vybraných bank.