I když je hypotéka výhodný a nejčastější způsob financování koupě nemovitosti, může být velkou a celoživotní výzvou. Naštěstí existuje možnost, jak hypotéku splatit předčasně. Lidé se pro tuto možnost nejčastěji rozhodují, když chtějí zbavit svůj rozpočet dlouhodobých závazků, ušetřit na úrocích nebo pokud získají mimořádné příjmy. Nicméně je důležité mít na paměti několik faktorů, které vaši volbu mohou ovlivnit. Pojďme se na ně podívat.
Co je předčasné splacení hypotéky a kdy se hodí
Předčasné splacení hypotéky znamená, že doplatíte najednou celý hypoteční úvěr nebo jen jeho část před původně dohodnutým termínem. Tento krok může být výhodný v několika situacích:
- Když získáte větší obnos peněz – Může jít o dědictví, výhru, prodej jiného majetku nebo mimořádný příjem, například bonus nebo prémie z práce.
- Při prodeji nemovitosti – Pokud prodáváte nemovitost, na kterou byla hypotéka vázaná, a chcete ji doplatit z peněz, které jste prodejem získali.
- Když chcete ušetřit na úrocích – Čím dříve hypotéku splatíte, tím méně zaplatíte celkově na úrocích. To platí zejména v případě, kdy úrokové sazby hypotéky vzrostou a vy nechcete platit každý měsíc vyšší částky.
„Přísnější pravidla, která přinesla novela zákona o spotřebitelských úvěrech v roce 2024, klientům stále umožňuje splatit předčasně hypotéku zdarma, respektive bez jakýchkoliv sankcí v řadě případů. Třeba při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě, po skončení fixace úroků nebo kvůli závažným životním změnám,“ vysvětluje Josef Kalík, hypoteční poradce.
Jak předčasné splacení hypotéky ovlivní úroky?
Úroky jsou cena za to, že vám banka půjčila peníze na pořízení nemovitosti a jsou často největší částkou z celkových nákladů hypotéky. Navíc čím déle hypotéku splácíte, tím více bance na úrocích zaplatíte. Pokud vaše banka v průběhu času změní úrokovou sazbu, vaše úroky se mohou po skončení sjednané fixace ještě zvýšit. Předčasné splacení hypotéky nebo její části vám tak může pomoc ušetřit právě na těchto úrocích, protože čím dříve hypotéku „umoříte“, tím nižší bude celková částka, kterou bance za hypotéku uhradíte.
Na druhou stranu si banky mohou za předčasné splacení hypotéky účtovat poplatky, aby pokryly své náklady i ztrátu úroků. „Pokud se rozhodnete pro předčasné splacení hypotéky, je důležité předem ověřit, zda se na tento krok vztahují nějaké sankce a zjistit jejich výši,“ doplňuje Josef Kalík. Nová pravidla ale ukládají bankám povinnost tyto poplatky transparentně vysvětlit a doložit.
Nicméně splatit hypotéku co nejdříve nemusí být výhodné v každém případě a je proto potřeba dobře zvážit všechny okolnosti a také aktuální výši hypotečních úrokových sazeb.
Jak na předčasné splacení hypotéky krok za krokem
- Zjistěte, jaké jsou podmínky – Podívejte se do smlouvy nebo se zeptejte v bance. Každá banka má jiná pravidla a podmínky. Předčasné splacení hypotéky bez poplatků je možné jen za určitých podmínek, třeba v některých případech prodeje nemovitosti nebo v období konce fixace hypotéky.
- Spočítejte si, zda se to vyplatí – Někdy je lepší splatit hypotéku dřív, jindy je výhodnější peníze uložit jinam. Zkrátka udělejte si svou vlastní strategii pro předčasné splacení a zvažte výhody, jako je úspora na úrocích, proti případným poplatkům za dřívější splacení nebo vyšším nákladům v případě refinancování úvěru a změně banky.
- Kontaktujte svoji banku – Jakmile se rozhodnete, že chcete hypotéku splatit dříve, kontaktujte úvěrující banku a zjistěte správný postup. Vaše banka vám sdělí, jaký bude následovat proces a jaké má podmínky předčasného splacení. Také vás informuje o všech dalších poplatcích.
- Nechte si poradit – Pokud si nejste jistí, jaký krok je pro vás nejlepší, poraďte se s finančním poradcem. Ten vám pomůže zjistit, zda je pro vás předčasné splacení hypotéky výhodné, nebo bude lepší volbou jiné řešení. Také vám poradí, kdy se vyplatí splatit hypotéku předčasně nebo naopak kdy ji refinancovat ke konkurenci.
Výhody a nevýhody předčasného splacení hypotéky
Předčasné splacení hypotéky má mnoho výhod, například velkou úsporu na úrocích. Navíc vás zbaví dlouhodobého závazku a přinese vám větší finanční svobodu. Na druhou stranu je ale potřeba počítat s tím, že většina bank si může za předčasné splacení účtovat nemalé poplatky. Proto je důležité znát podmínky své úvěrové smlouvy a vždy si nechat dostatečnou finanční rezervu na nečekané výdaje.
Tipy, jak si našetřit na předčasné splacení hypotéky
- Spořte každý měsíc – Vyhraďte si menší částku na umoření dluhu.
- Vyhýbejte se zbytečným výdajům – Místo toho, abyste si kupovali věci, které nepotřebujete, dejte peníze stranou.
- Použijte mimořádné příjmy – Například prémie nebo daňový přeplatek.
Jak postupovat, když vám končí fixace hypotéky?
Pokud máte sjednanou fixaci hypotéky, znamená to, že výše úrokové sazby (úroků) zůstává po určitou dobu neměnná. Nejčastěji bývá fixační období sjednané na 1–3 roky. Po uplynutí této doby, tedy po konci fixace, může banka úrokovou sazba změnit.
V tomto okamžiku je dobré přehodnotit, zda není lepší refinancovat hypotéku k jiné bance, která vám může nabídnout lepší podmínky. „Klientům našeho hypotečního centra BRAVIS vždy pomůžeme důkladně zvážit, zda se jim vyplatí zůstat u stávající banky nebo přejít k jiné, což může znamenat nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhodnější podmínky,“ říká Josef Kalík.
Co přinesla novela zákona z roku 2024
Novela zákona o spotřebitelských úvěrech, která vstoupila v platnost 1. září 2024, zavedla několik důležitých změn, které ovlivní jak spotřebitele, tak banky. Hlavní je, že se nová pravidla vztahují na všechny hypoteční smlouvy uzavřené po 1. září 2024. Pro dříve sjednané hypotéky se nová pravidla neuplatní, dokud nevyprší fixace úrokové sazby a banka nezmění výši svých úroků.
- Předčasné splacení zdarma – Hypotéku až do výše 25% zbývajícího dluhu můžete umořit zdarma vždy jednou za rok, a to k výročí uzavření úvěrové smlouvy, nejdříve 30 dní před tímto datem. Nebo splacení v plné výši (i částečně) lze provést při výročí fixace bez dalších nákladů umořit dluh do 3 měsíců poté, co klientovi sdělíme novou výši úrokové sazby. Splacení zdarma se váže i na prodej nemovitosti po dvou letech (a později) od její koupě a na tíživé životních situace, jako je těžká nemoc, invalidita, smrt jednoho z manželů nebo rozvod a vypořádání společného majetku.
- Sankce za předčasné splacení nebo refinancování – Banky si můžou účtovat sankce až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace úroků. Tato sankce ale nesmí být vyšší než 1 % z předčasně splacené částky. Pokud je doba do konce úvěru a splacení vaší hypotéky kratší než rok, poplatek je omezen na 0,5 % z částky, kterou chcete předčasně splatit.
- Pravidla pro administrativní poplatky – Banky musí mít jasnější a transparentní pravidla pro další poplatky spojené s hypotečními úvěry. Mají povinnost vám podrobně vysvětlit, jaké administrativní poplatky a z jakého důvodu si účtují. Tyto náklady nesmí navíc přesáhnout 1 000 Kč.
- Omezení hypotečního turismu – Nová pravidla ztěžují klientům přecházet s hypotékou od jedné banky do druhé, aby získali lepší podmínky. Vztahují se ale jen na všechny hypoteční smlouvy uzavřené po 1. září 2024 nebo na změnu úrokové sazby po tomto datu. Pokud jste čerpali hypotéku před tímto datem a sjednaná fixace úrokové sazby ještě nevypršela, změna pravidel se vás zatím netýká.
Předčasné splacení hypotéky může být dobrý krok, pokud chcete ušetřit nebo mít klid od dluhů. Nezapomeňte si ale vše dobře spočítat a poradit se s odborníkem. Kontaktovat specialisty z BRAVIS hypotečního centra můžete kdykoliv na telefonu +420 728 000 007 | +420 775 111 112 nebo prostřednictvím e-mailu josefkalik@rh-centrum.cz | sipek@hypoasistent.cz
