„No jo, další článek, co mi chce doporučit realitní kancelář, když to zvládnu i bez ní“ ...asi taková bývá první úvaha lidí, kteří prodávají (či pronajímají) nemovitost poprvé v životě. Ono to totiž zdaleka neobnáší jenom výběr kandidáta (což je kapitola sama o sobě) a podpis smlouvy – tedy sice to tak udělat lze – riskujete tím ale, že natrefíte na „špatného“ zájemce, který třeba vůbec nezaplatí, bude po vás krátce po podpisu žádat vrácení části kupní ceny, nebo vám způsobí řadu dalších komplikací. Prodej nemovitosti ovšem vyžaduje i nemalé časové a finanční dotace, které jsou u nezkušených lidí násobně vyšší než u odborníků.
Správné ocenění nemovitosti a jednání o ceně
Vůbec nejtěžším krokem bývá určit, za kolik vlastně byt, dům, pozemek, či třeba rekreační objekt, prodat. Často se stává, že majitel ocení nemovitost (link) „pocitově“, protože k ní má nějaké osobní vazby, přijde mu v dobrém stavu a s potenciálem, a své rozhodnutí podpoří ještě zhlédnutím inzerátů ve stejném městě (často přitom od lidí, kteří rovněž nemají s určováním ceny zkušenosti). A protože neodkáže zohlednit reálnou hodnotu nemovitosti, dochází tak k tomu, že nabídne starý byt 2+1 v původním stavu za městem za vyšší cenu, než jakou má jednotka 3+1 v novostavbě v lepší lokalitě.
Faktorů je ovšem mnohem více a nezkušený člověk je nemůže zohlednit, v důsledku čehož nastaví cenu buď příliš vysoko a nemusí tak prodat dnes ani za půl roku, anebo ji dá naopak zbytečně nízkou a připraví se i o statisíce korun. Pochopitelně záleží, zda chcete / potřebujete nemovitost prodat co nejdříve, nebo si chcete dát na čas – nezapomeňte ale, že po celou dobu jejího vlastnictví musíte hradit zálohy na energie, fond oprav, a případně i jiné poplatky. Řada kupujících chce navíc o ceně jednat, stlačit ji níže, a pokud nevíte jak na to, může vám uniknout správná příležitost.
Kolik stojí ocenění nemovitosti
- odhady kupní ceny bytů jsou prováděny za 3 až 4 tisíce korun
- rodinné domy vyjdou zhruba na dvojnásobek
- ocenit pozemek stojí přibližně 4 až 7 tisíc Kč
Navíc je třeba počítat s tím, že co odhadce, to jiný výsledek. Jeden může určit cenu nemovitosti na 5 milionů, a druhý o 200 tisíc více. To není zanedbatelný rozdíl. Realitní kancelář BRAVIS nabízí svým klientům tuto službu nejenom zdarma, ale zároveň je ocenění nemovitosti konzultováno s dalšími odborníky, aby došlo k co nejpřesnějšímu určení.
Sepsání inzerátu a fotografie nemovitosti
Vyvěsit inzerát je jedna věc, ale udělat to správně, to už tak jednoduché nebývá – napsat do něj vše podstatné (nejenom z důvodu, aby měl případný zájemce maximum informací, ale některé náležitosti, například uvedení PENB, nařizuje zákon) a opatřit ho fotografiemi, nebo i videem. To ale neznamená letmé nafocení na telefon – textová i vizuální prezentace nemovitosti je naprosto klíčová – například home staging, „metoda zkrášlení“, dokáže zvýšit její cenu až o 15 %. I realitní kanceláře jako BRAVIS přitom spolupracují s profesionálními fotografy, kteří se specializují přímo na interiérové fotky a videa, a navíc fotí a točí i venkovní scenérie.
Kolik času a peněz zabere inzerát a fotografie
- sepsat inzerát „pořádně“ trvá asi hodinu
- home staging zabere bez problémů i půl dne
- pořídit profesionální fotografie vyjde i na několik tisíc korun
- na video je někdy potřeba najmout jiného specialistu
Rozhodnete-li se pro vlastní fotografie, nezaplatíte sice nic, ale snížíte tím šanci na prodej nemovitosti a potencionálně i kupní cenu. Z řady průzkumů vychází, že profesionální fotografie zaujmou 2 – 3krát více a více jak 4/5 lidí se rozhodnou pro koupi pouze na jejich základě. Dohromady se tedy jedná o alespoň jeden velmi intenzivní den a investice i v řádech desítek tisíc.
Absolvování prohlídek a jejich vyhodnocení
Jakmile jsou informace o nemovitosti „venku“, budou vám volat zájemci ...a to jak samotní kupci, tak realitní makléři. Zejména v letech 2020 až 2022 (a trend bude pravděpodobně pokračovat) je přitom zájem o bydlení tak obrovský, že budete odpovídat i na desítky hovorů denně. Nikdy navíc nevíte, kdo vám zavolá. Může se jednat o zcela seriózního zájemce o koupi, ale také o „člověka v nesnázích“, co vám bude hrát na city. Komunikace s klienty bývá někdy časově i emočně náročná; a to je pouze začátek.
Poté, co si vyberete několik vhodných uchazečů, je třeba provést prohlídky. Ovšem jestli jich budete absolvovat každý den několik ve večerních hodinách po práci, velmi rychle ztratíte chuť cokoliv řešit. Realitní makléř (link) přitom zajistí veškerou komunikaci za vás a předkládá vám pouze hotová řešení. Navíc musíte počítat s řadou dotazů kupujících, na něž – bez odborných znalostí – nemusí být snadné odpovídat, a nakonec s výběrem toho nejlepšího uchazeče, jehož je vždy na místě prověřit (link).
Kolik času a peněz si prohlídky vyžádají
- domluvení jedné prohlídky zabere 5 až 10 minut
- cesta do místa a zpět, v případě Brna lze počítat s hodinou
- první setkání se zájemci a zodpovězení dotazů je na 30 až 60 minut
Jedna prohlídka tedy zabere přinejlepším 1,5 h, v horším případě o hodinu více. Většina lidí asi dokáže využít čas lépe, nehledě na to, že je třeba absolvovat takových setkání klidně 10, a někdy i více, potažmo do doby, než najdete „toho pravého“ kupce. Kdo by navíc mohl místo toho pracovat, přichází i o peníze (každá hodina znamená při průměrné mzdě cca 237 Kč).
Sepsání smlouvy a (ne)dostatečná právní ochrana
Řekněme si to na rovinu: „Obecným vzorem z internetu riskujete. A ne zrovna málo.“ Některé jsou sice použitelné, ale nikoliv za každé situace, a už vůbec se nelze spoléhat, že vám poskytnou 100% právní ochranu, od čehož se navíc mnohdy samy distancují. Sepsat kupní smlouvu není snadné, pročež v realitní kanceláři BRAVIS spolupracujeme s řadou specializovaných právníků, kteří sestavují dokumentaci tak, aby odpovídala individuálně situaci každého klienta. Obecný vzor vás nemusí dostatečně chránit třeba v případě skrytých vad (link), za něž může kupující žádat zpět i stovky tisíc korun až několik let od uzavření smlouvy.
Kolik stojí kvalitní kupní smlouva
- specializované právní kanceláře vám smlouvu sestaví „levně“ od 10 000 Kč, spíše ale počítejte i dvojnásobkem
- někteří právníci si účtují za smlouvu procenta z kupní ceny
Za obecný vzor sice nezaplatíte nic, doporučit ho ale nelze, a sepsání smlouvy na míru od právní kanceláře není zrovna levné. Prodávající RK BRAVIS mají však veškeré právní služba zdarma a nemusí do dokumentace investovat ani korunu.
Jak vysokou částku ušetříte prodejem přes RK
Vždy je to individuální, řada průzkumů však uvádí, že ačkoliv prodávající na vlastní pěst zpočátku nastaví cenu nemovitosti vyšší, prodá nakonec za méně, než kolik mohl reálně dostat. Proč? Jednoduše nenašel vhodného kupce, resp. ho nedokázal oslovit a zaujmout. Někdy je tak rozdíl 100 tisíc, jindy až půl milionu korun, a občas i více. Když si navíc připočítáte výdaje za kvalitní smlouvu, fotografování, výmalbu a jiné zkrášlování, vydáte další desítky tisíc. Nehledě na investovaný čas a starosti.