Vyvázat se z podepsaného dokumentu lze hned v několika případech, nikoliv však „z rozmaru“. Možnosti přitom má jak kupující, tak prodávající, ačkoliv v praxi využívá tohoto práva spíše první jmenovaná skupina. Odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost je ale možné i z dalších důvodů, které si obě strany dohodnou. Vzhledem k tomu, že bývají ceny nemovitostí v řádech milionů (výjimkou je třeba nestavební pozemek nebo dům určený k demolici), nejedná se o nic příjemného. Nejlepší pochopitelně je, pokud k ničemu takovému nedojde, čehož lze docílit zejména důkladným zhodnocením všech faktorů, zejména technického stavu budovy.
Odstoupení od kupní smlouvy kvůli porušení
Zákon uvádí, že může jedna ze stran odstoupit od smlouvy bez zbytečného odkladu (tedy ihned) v momentě, kdy ji ta druhá poruší podstatným způsobem. Tím je myšleno, že prodávající např. úmyslně zatajil ztrouchnivělé trámy a překryl je sádrokartonem, aby tak „zamaskoval“ závadu, o níž kdyby kupující věděl, tak by smlouvu uzavřít nemusel, anebo jednala jedna ze stran způsobem, jímž mohla chtít poškodit druhou, respektive už v době uzavírání věděla, že smlouvu podstatným způsobem porušuje.
...§ 2002 zákona číslo 89/2012 Sb. (NOZ) k odstoupení od smlouvy říká:
(1) Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
(2) Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.
Tento výklad ale nelze vnímat jednoznačně tak, že by bylo možné odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost třeba z důvodu skryté vady (více o tom níže), neboť i prodávající je nějakým způsobem chráněn. Za podstatné porušení povinnosti lze označit například fabulaci o pozemku, který chtěl majitel využít ke stavbě zděné stáje, ale na stavebním úřadu se dozvěděl, že je po celé ploše zatížen věcným břemenem inženýrských sítí a nelze na něm tedy stavět, maximálně ho je možné využít třeba jako louku pro pastvu koní.
Vlastník se proto rozhodl, že postaví stáj jinde, a to za peníze získané z prodeje tohoto pozemku. Nabídne ho proto jako vhodný ke stavbě rodinného domu a za tímto účelem ho také koupí mladá rodina, která se ale rychle dozví o zmíněném věcném břemenu, takže jí je pozemek k ničemu. A jelikož původní majitel o takovém zatížení věděl, ale kupujícím ho zatajil, dopustil se podstatného porušení smlouvy, od níž může protistrana odstoupit. Muselo by ale také dojít k prokázání úmyslu.
Jedná se pochopitelně o velmi nepříjemnou situaci, a pakliže nebude předchozí vlastník „soudný“ a bude tvrdit, že o ničem takovém nevěděl a peníze proto vracet nehodlá, bude nutná soudní cesta. Bohužel k takovým případům v praxi dochází, zpravidla pak u lidí, kteří si nemovitost kupují bez znalostí, co všechno by měli před podpisem smlouvy zkontrolovat. My v RK BRAVIS prověříme všechny důležité náležitosti za klienta a právě takovým (i mnoha dalším) případům předejdeme.
Odstoupení od kupní smlouvy z důvodu skrytých vad
Hned na úvod je třeba ještě jednou připomenout, že skrytá vada automaticky neznamená, že by měl kupující nárok na odstoupení od smlouvy. V první řadě může žádat buď přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstranění závady prodávajícím, a to ve lhůtě nejdéle 5 let od prodeje nemovitosti. Zároveň přitom platí, že vada musela existovat již v době převzetí a projeví se až později.
...§ 2129 zákona číslo 89/2012 Sb. (NOZ) ke skrytým vadám říká:
(2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Třeba špatné oplechování komína, kvůli němuž zatéká do domu (zdi jsou zvlhlé, trám/y ztrouchnivělé, izolace plesnivá...), může být v některých případech odstranitelná, byť nákladná závada. Pokud by se ale ukázalo, že je nemovitost kvůli tomu neobyvatelná, třeba že začala voda při dešti prosakovat skrze izolaci a strop, což ale nebylo možné zjistit dříve, připadá v úvahu úplné odstoupení od kupní smlouvy. Tedy v případě, kdy nelze záležitost vyřešit dodatečným snížením kupní ceny ani odstraněním závady (ty by byly příliš nákladné, nebo by znemožnily rodinný dům po nějakou dobu obývat...).
Odstoupení od kupní smlouvy ujednáním stran
Vedle výše zmíněných (zákonných) důvodů si mohou prodávající a kupující dohodnout ještě další případy, při nichž bude možné od kupní smlouvy na nemovitost ihned odstoupit. Třeba kdyby kupující nesložil v určeném termínu kupní cenu do úschovy, nebo že by prodávající zatajil existenci rodinné domácnosti manželů v předmětném bytě, domě aj., nebo že je nemovitost pronajímána, aniž došlo k řádnému vypovězení smlouvy a splnění dalších zákonných povinností, přičemž o tom prodávající kupujícího neinformoval.
Jak se vyhnout nutnosti odstoupení od smlouvy
Abyste se vyvarovali všem uvedeným, ale i dalším, případům, je nanejvýš potřeba konzultovat jednotlivé záležitosti s odborníky, kteří jednoduše vědí, na co si dát pozor. V realitní kanceláři BRAVIS řešíme vše uvedené za klienty my, k dispozici máme přitom i vlastní právní oddělení a spolupracujeme s řadou specialistů na různé obory. Důkladné zjištění všech náležitostí a dobře sestavená kupní smlouva potom zcela minimalizuje riziko, že by k nějakému z případů došlo, a nebude tedy nutné odstupovat.