Ačkoliv někteří lidé mezi sebou pojmy zaměňují, respektive je používají k vyjádření toho samého, existují mezi nimi značné a zcela zásadní rozdíly, které se za jistých okolností dokonce vzájemně ovlivňují. Třeba majitel nemovitosti vám dá zpravidla smlouvu nájemní, zatímco s nájemníkem můžete podepsat pouze podnájemní. S různými typy smluv se můžete setkat jak u nemovitostí v osobním vlastnictví, tak u družstevních bytů, v nichž naopak není možné nabídnout nájemní smlouvu.
Rozdíl je v tom, kdo vám nemovitost přenechává
Je důležité vědět, že se v právní rovině setkáte de facto pouze se dvěma pojmy, a to nájem a podnájem (od toho také nájemní a podnájemní smlouva), zatímco „pronájem“ je obecně užívané označení nájmu. V případě, že hledáte dočasné bydlení, které majitel nabízí přímo vám, půjde většinou o nájemní vztah. Legislativně je však také možné, aby vám nemovitost „podnajal“ současný nájemce (nikoliv přímo majitel), což by pro vás znamenalo smlouvu podnájemní.
Výjimkou je pak byt družstevní, v němž ji můžete dostat také. Nemovitost totiž fakticky patří jako celek družstvu a nikoliv majiteli, který je tak pouze družstevníkem se spoluvlastnickým podílem, resp. vlastníkem podílu v bytovém družstvu. A právě na jeho základě v bytě sám bydlí jako nájemce a nemá tedy jinou možnost než nabídnout zájemci o bydlení smlouvu podnájemní. Z právního pohledu je i 30 bytů v jednom družstevním domě jeden celek, ačkoliv při osobním vlastnictví by se jednalo o 30 samostatných nemovitostí.
Podnájemní smlouva je pak přímo závislá na nájemní a zaniká nejpozději v den jejího konce. I kdyby vám tedy nájemník pronajal byt na 12 měsíců, ale nájemní smlouva skončila po půl roce, musíte se vystěhovat. Tento smluvní vztah je využíván třeba při spolubydlení, kdy si byt fakticky pronajímá jedna osoba (či skupina), která „vyplňuje prázdné místo“ dalšími lidmi. S podnájmem však musí dát písemný souhlas přímo majitel nemovitosti, nelze ho provádět bez jeho vědomí.
...rychlé shrnutí zmíněných pojmů:
- nájem: nemovitost nebo její část vám přenechává její majitel (případně třeba realitní makléř, který ho na základě plné moci zastupuje) a dostáváte tím pádem nájemní smlouvu.
- pronájem: jde o jiné, „lidové“, označení nájmu.
- podnájem: nemovitost nebo její část dostáváte k užívání od současného nájemníka, který vám dá podnájemní smlouvu (případně od majitele družstevního bytu). Ta je však přímo závislá na nájemní, a to zejména co se jejího trvání týče. Souhlasit s ní přitom musí majitel nemovitosti.
...zároveň se setkáte také s těmito pojmy:
- nájemce: jde o osobu, jíž je přenechávána nemovitost k nájemnímu (dočasnému) bydlení.
- nájemník: jiné označení pro nájemce, také hojně rozšířeno mezi veřejností.
- podnájemník: označuje se tak osoba, která uzavírá podnájemní smlouvu s nájemcem (nemá tak svolení k užívání bytu přímo od majitele nemovitosti).
Nejlépe pojmy vysvětlí příklad z praxe
Pan Novák vlastní byt 3+1 a rozhodl se ho pronajímat panu Veselému, s nímž proto uzavřel nájemní smlouvu na dobu 1 roku (nemovitost tedy přenechal k užívání přímo majitel). Pan Veselý se však po 2 měsících rozhodl, že odjede na půl roku do zahraničí, a aby si byt „podržel“, ale nemusel ho po tuto dobu platit, najde si podnájemníka pana Navrátila, s nímž po souhlasu majitele uzavře na 6 měsíců podnájemní smlouvu (nemovitost tak přenechá k užívání nájemce).
Vše je tak v pořádku a po vystěhování podnájemníka může nemovitosti opět užívat pan Veselý. Ovšem pokud by nájemní smlouva končila dříve než podnájemní a majitel bytu (pan Novák) by ji neprodloužil, zanikla by automaticky i smlouva podnájemní, neboť je přímo závislá na nájemní. Jak pan Novotný, tak pan Navrátil by se tedy museli vystěhovat.