Koupit si byt v v domě s vícero jednotkami s sebou zpravidla nese členství v SVJ (sdružení vlastníků jednotek), v případě družstevních bytů ho nahrazuje už samotný statut družstevníka, ale také hrazení tzv. fondu oprav. Ten přitom musí ve větších domech vznikat ze zákona a podílet se na něm musí spravedlivou měrou každý vlastník nějaké jednotky. Jenomže pokud někdo přestane příspěvky posílat, bude tím SVJ vznikat ztráta, na níž se potom často skládají ostatní vlastníci. Někdy je totiž z různých důvodů nezbytné dluhy za souseda v domě v uhradit, ačkoliv to ještě neznamená, že nesete odpovědnost za jeho veškeré chování.
Kdo musí platit tzv. fond oprav
Hned na úvod je nutné vyjasnit terminologii, neboť „fond oprav“ je pouze obecně užívané označení, které však zákon nezná a tedy jej ani nemůže definovat. Správně se jedná o „příspěvek na správu domu a pozemku“, který je povinen hradit každý člen SVJ a nelze se ho zříci. Jeho výši přitom navrhuje výbor a schvaluje celé shromáždění, nejčastěji je vypočítáno na základě velikosti podílu na tzv. společných částech domu (obecně platí, že čím větší byt, tím větší podíl, ale může být stanoveno i jinak). V případě družstevních bytů je situace obdobná, akorát je takový příspěvek, resp. příspěvky, obsaženy ve výši nájemného.
Info: Vznik SVJ je povinný v momentě, kdy je v domě alespoň pět jednotek (nezáleží, zda je o byty nebo nebytové prostory, jako např. prodejnu), které jsou vlastněny nejméně 4 různými majiteli.
...§ 1180 zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ), část „Práva a povinnosti vlastníka jednotky“, říká:
(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
...§ 744 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech, část „Nájem družstevního bytu“, říká:
(1) Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
Za závazky odpovídá SVJ, tedy všichni
V momentě, kdy v domě vznikne sdružení vlastníků jednotek (u družstevních bytů je alternativou automaticky samotné družstvo), má jisté povinnosti, stejně jako práva – třeba dohodnout jednotného dodavatele energií pro celý dům – jimž musí dostávat bez ohledu na to, zda a v jakém rozsahu plní své povinnosti jeho jednotliví členové. Kdyby například jeden z vlastníků bytové jednotky přestal hradit příspěvek (fond oprav), nedává to SVJ právo např. nezaplatit dodavateli energií, případně mu zaslat platbu poníženou o onoho jednoho neplatiče. „Nejlepší“ řešení pak bohužel dopadá na všechny ostatní vlastníky jednotek.
Oficiálně totiž neexistuje žádná „páka“, jak z dlužníka vymoci peníze ihned, ale výbor SVJ ho musí nejdříve upozornit, k čemu slouží typicky upomínka adresovaná do jeho rukou, a nebude-li ani po opakovaných výzvách k úhradě dlužné částky reagovat (mj. s ním lze dohodnout třeba splátkový kalendář), je třeba mu zaslat předžalobní výzvu a v posledním případě podat žalobu k soudu. Než ale SVJ touto cestou peníze získá, je to nějaká doba (klidně i rok nebo déle), a po toto období pak obvykle doplácí příspěvek ostatní vlastníci. Nemělo by to ale znamenat více než několik stovek měsíčně a všechny tyto peníze by jim pak měly být vráceny.
„Hříšník“ může dluh vyrovnat buď sám, anebo bude umořen z prodeje jeho majetku – eventuálně i samotné nemovitosti – to však záleží i na jeho celkové životní situaci, byt mu totiž nelze zabavit kvůli dluhu nepřiměřené hodnoty, např. kvůli 20 000 Kč. I z tohoto důvodu se může stát, že někteří vlastníci situace zneužijí a do fondu oprav neplatí úmyslně klidně několik let. Předcházet tomu 100% nelze, riziko ale zásadně snižuje výběr zájemce o koupi bytu a jeho (v rámci zákona) komplexní prověření, které v RK BRAVIS provádíme vždy. A pokud taková situace nastane, je zároveň nezbytné, aby výbor SVJ záležitost neignoroval a nenechal promlčet.
Co jsou společné části domu
Jednoduše se jedná o všechny součásti nemovitosti, které slouží všem vlastníkům jednotek, a nelze se od žádné z nich distancovat ani prohlášením jednotlivce, ani dohodou SVJ, shromáždění nebo jinak. Co vše je za ně považováno vymezuje § 1160 NOZ, jmenovitě lze zmínit například základy, hlavní svislé i vodorovné konstrukce, střechu, chodby, schodiště, vchody, ale i balkóny, lodžie a terasy (i když bývají navázány na konkrétní bytovou jednotku, jsou považovány za společné části domu), kočárkárny, sušárny, rozvody, kanalizaci, výtah, hromosvod/y, eventuálně příslušenství domu (třeba vybavení sušárny) a řada dalšího.
...§ 1160 zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ), část „Společné části“, říká:
(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Osobní dluhy vlastníka bytu hradit nemusíte
Výše popsanou „solidaritu“ naštěstí nelze aplikovat na ostatní případy, které se netýkají společně užívané nemovitosti. Typicky pokud si někdo vezme úvěr a nedokáže ho splácet, je to pouze jeho odpovědnost (nezatahujme do toho teď další zákonné povinnosti členů rodiny apod.), a ostatní vlastníci jednotek, potažmo členové SVJ, za něj nic hradit nebudou. A to ani tehdy, kdy bude jeho byt zabaven exekutorem, případně se do věci vloží insolvenční správce. V případě dluhu na příspěvcích do fondu oprav zákon stanovuje, že může být 10 % z prodejní ceny nemovitosti využito přednostně k úhradě tohoto dluhu (tedy po odečtení zákonných poplatků).