Plánujete stavět dům, chatu, přístavbu nebo rekonstruovat? Od července 2024 platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který má celý proces výrazně zjednodušit.
Praxe je sice zatím trochu jiná, ale dobrou zprávou je, že místo obíhání několika úřadů stačí vyřídit vše na jednom místě – přímo na stavebním úřadě. Pro některé malé projekty a drobné stavby není potřeba stavební povolení vůbec. U větších staveb, jako jsou rodinné domy, se však vyplatí mít vše důkladně připravené, aby se vyřízení žádosti zbytečně neprotahovalo.
Základní kroky pro získání povolení k výstavbě
Při výstavbě nového rodinného domu počítejte s vyřízením několika žádostí a povolení.
1. Územní rozhodnutí nebo souhlas
- Před zahájením stavby je nutné získat územní rozhodnutí, které potvrzuje, že váš projekt je v souladu s plánovaným využitím pozemku. Podává se na stavebním úřadě a je třeba předložit projekt a stanoviska od příslušných institucí, jako jsou hasiči nebo hygienická stanice.
2. Stavební povolení
- Po územním rozhodnutí následuje žádost o stavební povolení. Zde je nutné doložit podrobnou projektovou dokumentaci, souhlas sousedů a smlouvy o připojení na inženýrské sítě.
3. Souhlas s napojením na komunikace
- Pokud budete napojovat stavbu na veřejnou komunikaci, potřebujete souhlas silničního správního úřadu nebo odboru dopravy místní obce. K tomu je potřeba předložit technické výkresy a situaci stavby, která ukáže, jak bude napojení na komunikaci probíhat.
Jak se nově povolují stavby?
Na rozdíl od předchozího zákona už neexistuje tzv. ohlášení stavby a nově se stavby dělí pouze na ty, které stavební úřad povolovat nemusí, a na ty, které vyžadují schválení.
Co to znamená v praxi? Drobné stavby, jako jsou některé malé obytné chaty, zahradní domky, skleníky, přístřešky nebo oplocení, můžete realizovat bez jakéhokoliv oznámení úřadům. Větší projekty však musí projít schvalovacím procesem, a to podle konkrétního typu stavby.
Kdy nemusíte nic řešit?
Pokud stavíte drobnou přízemní stavbu do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, která spadá do výjimek stanovených zákonem, nemusíte stavební úřad vůbec kontaktovat. Tyto projekty lze často realizovat svépomocí.
Kdy je potřeba stavební povolení?
U všech ostatních staveb už nový zákon nerozlišuje mezi ohlášením a povolením – každá stavba se prostě „povoluje“. Proces se ale liší podle velikosti a významu projektu:
- Jednoduché stavby (například běžné rodinné domy) by měly získat povolení ve zkrácené lhůtě do 30 dnů.
- Ostatní stavby mají standardní lhůtu 60 dnů, kterou může úřad v některých případech prodloužit (např. složité případy, nutnost veřejného projednání apod.).
Novinka: Zrychlené řízení
Pokud splníte určité podmínky (stavba není v rozporu s územním plánem a nevyžaduje posouzení vlivu na životní prostředí), můžete požádat o zrychlené řízení. V tomto případě úřad vydá povolení hned jako první úkon v řízení a rozhodnutí se může očekávat i v řádu několika dnů.
Pojďme si projít krok za krokem, co všechno je třeba udělat před tím, než začnete stavět svůj nový dům.
1) Získejte nákres od architekta
Vaši představu, jak má dům vypadat, je potřeba přenést na papír, aby ji mohli úředníci řádně posoudit. K vypracování nákresu a studie stavby proto budete potřebovat architekta, případně projektanta, který musí nemovitost navrhnout jak s ohledem na vaše přání, tak s důrazem na územní plán, aby stavba zapadala do okolí. Zjednodušeně řečeno: nelze cokoliv postavit kdekoliv.
Info: Pokud nebude některý z orgánů či sousedů se stavbou souhlasit, snažte se vždy najít smířlivé řešení. Sice můžete jít kdykoliv právní cestou, připravíte se tím však o spoustu času i peněz, a soud samotný navíc stavební povolení vydat nemůže – pouze zrušit rozhodnutí daného orgánu a označit ho za neoprávněné.
2) Zajděte s nákresem na úřady
Než začnete pracovat na projektové dokumentaci, zajděte s nákresem na stavební úřad. Úředníci vám sdělí, zda-li je vůbec možné takovou stavbu na daném místě zrealizovat, případně jaké změny bude nutné provést. Názor či odsouhlasení si nechte sepsat na papír, ať přesně víte, co předat architektovi / projektantovi, případně ať máte nějakou oporu pro případ, že by stavbu později posuzoval někdo další „svým okem“.
Co je na úřadech posuzováno:
- o jaký typ domu se jedná
- splňuje-li stavba tzv. koeficient zastavitelnosti
- jaký má dům tvar, tvar střechy
- kolik pater bude mít
- jaká bude jeho celková výška
- z jakých materiálů bude stavěn atd.
Pakliže se nemovitost nachází v chráněné krajinné oblasti (CHKO) či památkové zóně, budete muset zajít s výkresy ještě na správu chráněné krajinné oblasti a národní památkový ústav. Tam vám pracovníci sdělí de facto totéž, co na stavebním úřadu, ale z pohledu ochrany přírody či „zachování historie“. Když chcete stavět od základů, je dobré si vše zjistit ještě před koupí pozemku.
Příprava projektové dokumentace
K úspěšnému vyřízení stavebního povolení potřebujete důkladně připravenou dokumentaci. Pokud v ní něco chybí, celý proces se může nečekaně zpozdit. Co všechno by tedy měla v roce 2025 obsahovat?
- Návrh architektonického a stavebního řešení – Detailní výkresy budovy, včetně půdorysů, řezů a pohledů.
- Situace stavby na pozemku – Návrh umístění budovy s vyznačením inženýrských sítí a přístupových cest.
- Statický posudek – Odborný rozbor zatížení nosných prvků, zajišťující bezpečnost celé stavby.
- Požárně-bezpečnostní řešení – Plán ochrany objektu před požárem, včetně únikových cest a požárních stěn.
- Energetická zpráva – Dokument dokládající splnění platných energetických standardů pro rok 2025.
- Osazení stavby do terénu – Přesný plán umístění budovy s vyznačením odstupových vzdáleností.
- Doklady o připojení na sítě – Smlouvy o připojení k vodovodu, kanalizaci, elektřině a dalším inženýrským sítím.
4) Získejte souhlas od sousedů
I když vám lidé z nejbližšího okolí nemohou stavbu zcela znemožnit, mohou se proti ní vyjádřit a schvalování stavebního povolení tak oddálit. Může jim například vadit vysoký plot zbudovaný z betonových panelů, nebo že jim bude plánovaný dům vrhat stín na dvůr.
Důvody mohou být opravdu různé. Představte jim, jakou stavbu chcete na daném místě zbudovat, a zeptejte se jich, zdali s tím souhlasí, resp. nejsou proti. Pakliže budou svolní, nechte si jejich souhlas podepsat, pouze ústní nestačí.
Věděli jste, že... jestliže se někdo z blízkých sousedů vysloví proti a souhlas vám nedá, bude záležet na kladném vyjádření obce a stavebního úřadu.
5) Závazná stanoviska aneb jaké úřady posuzují váš projekt?
Před stavbou je nutné získat stanoviska od různých úřadů, které posuzují, jak vaše stavba ovlivní okolí. Každý stavební projekt má jiné úřady, které musí vyjádřit svůj souhlas. Může se jednat například i o úřady ochrany přírody nebo památkové péče. Pokud některý z nich dá negativní stanovisko, stavební povolení se nevydá. Na které instituce se tedy připravit?
- Stavební úřad – Posuzuje projekt jako celek a vydává stavební povolení.
- Hasičský záchranný sbor – Kontroluje požární bezpečnost objektu a schvaluje protipožární opatření.
- Hygienická stanice – Vyjadřuje se k vlivu stavby na zdraví obyvatel, například v otázce hluku nebo vodních zdrojů.
- Odbor životního prostředí – Sleduje dopady stavby na přírodu, od odpadového hospodářství po ochranu zeleně.
- Dopravní odbor – Zajišťuje, aby stavba nebránila bezpečnému provozu na přilehlých komunikacích.
- Správci inženýrských sítí – Poskytují souhlas s připojením objektu na vodovod, kanalizaci, elektřinu a další sítě.
Věděli jste, že... získání souhlasných stanovisek od těchto institucí je klíčové pro hladký průběh stavebního řízení. Pokud se v procesu nevyznáte, doporučujeme konzultaci s odborníkem, který vám pomůže s koordinací všech potřebných kroků.
6) Nechte změřit vše potřebné
K získání stavebního povolení je rovněž zásadní vyjádření geodeta, který tzv. zaměří pozemek, případně i objekty na něm umístěné, a následně o tom vyhotoví zprávu. Geodetické měření se provádí z důvodu, že jsou v katastru nemovitostí některé výměry zaneseny nesprávně, většinou z dřívějších dob, a mohli by se tak stát, že je váš pozemek ve skutečnosti o něco menší (v závislosti na situaci by to pak mohlo vyžadovat například posunutí domu o 20 cm atd.).
V případě, že chcete na pozemku vrtat studnu nebo umístit vsakovací objekt dešťové vody, budete potřebovat také hydrogeologa, který provede průzkum a rozhodne, zdali je k tomu pozemek vhodný a v jaké části může být umístěn.
Před zahájením stavby obytného nebo rekreačního objektu je podle platných předpisů nutné nechat stanovit radonový index pozemku. Měření provádějí certifikované firmy s oprávněním od Státního úřadu pro jadernou bezpečnost. Protokol z měření radonu na pozemku má neomezenou platnost, ale pokud dojde ke změně umístění stavby, je nutné provést nové měření.
7) Obstarejte si list vlastnictví a výpis z katastru
Ještě než vše odnesete, připravte si listinu prokazující, že jste vlastníky dané nemovitosti. Dále pak budete potřebovat výpis z katastru nemovitostí, který sice mohou někteří úředníci vyžadovat už v předchozích krocích, nezbytný je však až v momentě, kdy předáváte veškerou dokumentaci k započetí stavebního řízení.
Získat ho můžete buď osobně na katastru nemovitostí či na CzechPointu, případně online. Jeho cena vychází kolem 100 Kč za první stránku, a přibližně polovinu za každou další. Úředníci si však mohou zjistit informace z katastru sami online, do databáze přístup mají; bývá však lepší udělat kompromis a dokument doložit.
8) Zaneste dokumenty na stavební úřad
Když dáte dohromady vše výše uvedené a jste si jisti, že jste vše vyplnili správně a od všech orgánů a odborníků máte písemné potvrzení, můžete se znovu vypravit na stavební úřad. Tam doložíte veškerou dokumentaci a vyjádření ostatních autorit, a bude-li vše v pořádku, započne tzv. stavební řízení.
Podle nového stavebního zákona se žádosti podávají prostřednictvím jednotného řízení o povolení záměru, které nahrazuje dřívější dvojí řízení (územní a stavební).
Po podání žádosti má stavební úřad 10 dnů na vyzvání k odstranění případných vad a následně 60 dnů (u jednoduchých staveb 30 dnů) na vydání povolení. Délka celého stavebního řízení závisí na složitosti projektu a může se lišit. Počítejte s tím, že i přes stanovené lhůty může proces trvat déle, zejména ve velkých městech a v lokalitách s vysokou stavební aktivitou.
Kdy získáte stavební povolení a jak dlouho platí rozhodnutí
Pokud vše probíhá bez problémů, můžete stavební povolení obdržet i do 30–60 dní od podání žádosti. U složitějších projektů nebo v případě zátěže stavebních úřadů může ale celý proces trvat déle – i několik měsíců. Pokud bude potřeba doplnit další dokumenty nebo provést opravy, může se lhůta prodloužit. Proto je dobré mít na své straně odborníky, kteří zajistí hladký průběh a správně zpracovanou dokumentaci.
Jak dlouho platí jednotlivá rozhodnutí podle nového stavebního zákona:
- Územní rozhodnutí: Platí 2 roky a na žádost může stavební úřad platnost prodloužit.
- Stavební povolení: Platí 2 roky od nabytí právní moci. Pokud stavbu zahájíte v této lhůtě, platnost povolení může být prodloužena na až 10 let.
- Rozhodnutí hygieny: Platí 7 let. Tato rozhodnutí se vztahují například na vliv stavby na zdraví lidí v okolí.
- Rozhodnutí o ochraně životního prostředí: Platí 7 let, pokud se nezmění podmínky chráněného území nebo ekologických vlivů.
- Rozhodnutí památkářů: Je platné neomezeně, pokud nedojde k legislativním změnám, které by změnily podmínky ochrany kulturní památky.
- Rozhodnutí hasičů (HZS): Platí neomezeně, pokud se nezmění projektová dokumentace nebo podmínky požární bezpečnosti.
- Rozhodnutí geodeta a hydrogeologa: Platí neomezeně a vztahují se na například zaměření pozemku a zajištění vodních podmínek pro stavbu.
- Protokol o měření radonu: Platí neomezeně, pokud není zjištěna změna radonového rizika.
Tipy pro urychlení celého procesu
- Komunikace online: Pokud je to možné, využijte elektronické podání žádostí a komunikaci přes internet. Ušetříte čas a zrychlíte celý proces.
- Konzultace před podáním žádosti: Než podáte oficiální žádost, poraďte se s úřady. Získáte cenné informace a můžete předejít problémům během vyřizování.
- Důkladná příprava dokumentů: Zkontrolujte, že máte všechny potřebné dokumenty a jsou správně vyplněné. Opravy nebo doplňování podkladů mohou vše zbytečně zdržet.
- Sledování termínů: Dbejte na to, aby úřady dodržovaly zákonné lhůty. Pokud nějaký termín není splněn, aktivně se ptejte, jak je na tom vaše žádost.
- Flexibilita a rychlé úpravy: Pokud úřad požádá o úpravy, reagujte rychle. Čím dříve je vše opraveno, tím rychleji budete mít povolení.