Ať jste nájemce nebo vlastník nemovitosti a rozcházíte se s protistranou (bez ohledu, zda v dobrém či zlém), doporučujeme ukončit nájem legislativně správně, nikoliv na dobré slovo či bez vynechání stanovených lhůt. Nebudou-li totiž dodrženy zákonem dané postupy, můžete později čelit zcela zbytečným komplikacím. To platí pro obě strany.
Výpověď pouze ze „správných důvodů“
K ukončení nájemní smlouvy může dojít de facto kdykoliv v průběhu jejího trvání, přičemž nejjednodušší je pro obě strany vzájemná dohoda. Pokud jde ale o jednostrannou výpověď, udává přímo zákon, kdy ji lze udělit (zaslat). Ani jedna ze stran ji přitom nemůže ukončit jenom tak, legislativa tím poskytuje jistou míru ochrany.
Kdy může nájemní smlouvu vypovědět pronajímatel
Třeba kdyby nájemci nevyšlo nové bydlení a rázem by neměl kde bydlet, mohl by výpověď napadnout pro neplatnost, jelikož nebyla dána ze zákonem stanovených důvodů, nedošlo k dodržení potřebné lhůty, anebo byl postup jejího doručení nesprávný. K výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele může dojít z následujících důvodů:
1) pronajímatel potřebuje nemovitost užívat buď sám z důvodu rozvodu, anebo ji potřebuje pro své přímé příbuzné (dítě, vnuk, pravnuk, otec, dědeček, pradědeček, nebo bratr / sestra, nebo sestřenice / bratranec); v takovém případě může dát nájemci výpověď s 3měsíční výpovědní lhůtou, avšak pouze za předpokladu, že je smlouva sjednána na dobu neurčitou
...umožňuje to § 2288 NOZ 89/2012 Sb., který říká:
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
2) porušení smlouvy nájemcem může být buď „hrubé“, což znamená 3měsíční výpovědní lhůtu, anebo „zvlášť závažné“, u něhož je možné nájem ukončit bez nějaké lhůty (jak zákon tyto dva stupně rozlišuje popisujeme společně se všemi důvody pro výpověď nájemní smlouvy, link)
Důležité je, že výpověď z nájmu nemůže být podána „jen tak“, třeba z důvodu, že chce majitel obměnit nájemníky (i kdyby to byli jeho známí). Vždy pro to musí mít zákonné důvody.
Kdy může nájemní smlouvu vypovědět nájemce
V pozici „uživatele“ nemovitosti jste chráněni podstatně lépe než její vlastník, a chcete-li nájem ukončit, jsou podmínky mnohem jednodušší. I tady ale platí, že musíte mít k výpovědi zákonný důvod (pro případ, že majitel nebude chtít přistoupit na ukončení nájemní smlouvy dohodou). Dle zákona může dojít k výpovědi ze strany nájemce (nájemníka) v těchto případech:
1) bez udání důvodu lze smlouvu vypovědět v momentě, kdy je sjednána na dobu neurčitou, přičemž je výpovědní lhůta 3 měsíce (vzhledem k tomu, že je většina nájemních smluv uzavírána na dobu určitou, jsou relevantnější následující výpovědní důvody)
...umožňuje to § 2231 NOZ 89/2012 Sb., který říká:
(1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.
(2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
2) dojde-li ke změně okolností (třeba když se nájemce musí odstěhovat za prací, nebo už nedokáže nájemné dále hradit, protože přišel o zaměstnání), může nájemce vypovědět smlouvu na dobu určitou, a výpovědní lhůta jsou v takovém případě 3 měsíce
...umožňuje to § 2287 NOZ 89/2012 Sb., který říká:
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval; to dle zákona znamená následující:
3) nemovitost se stane neobyvatelnou (např. z důvodu živelné pohromy, požáru aj.) a nelze ji tedy nadále využívat (třeba rozbitá okna v zimním období mohou pobyt v ní prakticky znemožnit, ačkoliv třeba v důsledku vymláceného skla u malého záchodového okna by taková situace nastat nemusela), přičemž její pronajímatel závadu/y neodstranil ve lhůtě stanovené nájemcem (měla by být přiměřená, třeba zmíněná okna obvykle nelze vyměnit do druhého dne), může nájemce podat okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty, která je platná dnem doručení
... umožňují to § 2227 a § 2266 NOZ 89/2012 Sb., které říkají:
§ 2227) Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.
§ 2266) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.
Kdy začíná výpovědní lhůta běžet
S výjimkou okamžitého ukončení smlouvy, kdy je výpověď platná ihned nebo dnem jejího doručení, začíná zpravidla běžet první den kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena. Pakliže ji tedy například nájemce obdrží 15. 08., začíná výpovědní lhůta běžet 01. 09., takže má-li trvat 3 měsíce, skončí nájem 30. 11. Nájemce má tak prakticky na stěhování a hledání nového bydlení tři a půl měsíce. Stejný princip přitom platí oboustranně.
Doručení výpovědi musí být prokazatelné
Ačkoliv zákon přímo nestanovuje, jakým způsobem má nebo nemá být výpověď z nájmu druhé straně doručena, je nezbytné (chápaje doporučené, abyste se vyhnuli případným komplikacím) zvolit takový způsob, u něhož lze doručení prokázat. Standardně se tedy jedná o zaslání výpovědi poštou, a to nejlépe doporučeně do rukou příjemce, díky čemuž bude z dodejky jasné, od kdy běží výpovědní lhůta. Ta přitom začíná i tehdy, že si adresát odmítne psaní převzít. Možností pro doručení výpovědi je nicméně více, link, třeba i datovou schránkou nebo e-mailem.
Vždy sepište a nechte si podepsat předávací protokol
V jakém stavu si nemovitost přebíráte dokládá velmi důležitá listina zvaná „předávací protokol“, v níž je zanesen celkový stav bytu, domu, chaty atp., a to včetně případných závad, které musí být jasně vypsány. Dále je potřeba zaznamenat stavy měřidel ke dni předání nemovitosti, movité vybavení a počty klíčů. Předávací protokol musí poté podepsat obě strany, z nichž každé náleží jeden tiskopis. V případě, že tato listina nevznikne, riskuje tím především nájemce – majitel by po něm totiž mohl požadovat nedoplatky na energiích nebo mu připsat škody, které nezpůsobil.
- ověřte si, zda nejsou poškozené podlahy, zdi, stropy, okna, dveře…
- pořádně prohlédněte, jestli je v pořádku i movité vybavení jako lednička, sporák, kuchyňská linka, případně pračka, jídelní stůl, židle, pohovka a další věci
- věnujte pozornost i koupelně