Vybrat si realitní kancelář nemusí být zrovna lehké. Na trhu jich působí celá řada menších i větších a často se tváří stejně; stejně seriózně. Rozhodování navíc komplikují následky „pokroucené pověsti“, kterou oboru kdysi udělali necertifikovaní realitní makléři. Typicky se jednalo o lidi, co si tak občasně přivydělávali, anebo užívali nekalé praktiky. V některých lidech to bohužel zanechalo nedůvěru, s níž potýkáme dodnes. A o to více nás těší, že naší realitní kanceláři věří stále více lidí – mluví za nás totiž výsledky a my pevně věříme, že se máme čím podepsat. Co všechno je vhodné při výběru RK zohlednit?
Realitní kancelář je váš partner, ne klient
Mnoho lidí bohužel stále vnímá firmy v oboru jenom jako „zbytečné prostředníky“, kteří zájemci o nemovitost otevřou dveře a shrábnou provizi. Bohužel i takové příběhy je možné v dnešní době slyšet; a to i přes to, že musí realitní makléři skládat těžké odborné zkoušky. Nikomu už ale neříkají, jak se má chovat nebo přistupovat ke klientovi, pročež někteří zanechávají v lidech špatný dojem. My v realitní kanceláři BRAVIS věříme, že férový a vstřícný přístup se vyplácí a řešíme proto za klienty vše, co je možné, a představujeme jim pouze hotová řešení. Jedná se kupříkladu o:
- kompletní komunikaci se zájemci
- zodpovězení veškerých otázek
- znalost právních, obchodních i technických náležitostí
- odhad ceny nemovitost (prodejní ceny i výše nájmu)
- právní dokumentaci z našeho vlastního oddělení
- prověření zájemce o nemovitost
- daňové poradenství v oblasti realit
- doporučení financování naším hypotečním centrem...
Vedle toho jsme schopni nabídnout pomoc i v řadě dalších směrů a ze zpětné vazby našich klientů víme, že naše komplexní služby oceňují. Ostatně pokud vám realitní kancelář toto nenabízí – třeba že vám podsouvá pouze obecný vzor smlouvy, nebo nedokáže zodpovědět otázky k nemovitosti – snadno šlápnete vedle. Coby klient v ní musíte nacházet 100% oporu a vědět, že se na ni můžete spolehnout. Jakmile vám RK v něčem „mlží“ (vyhýbá se odpovědím, nepodává je kompletní...), zpozorněte. Nebojte se přitom obrátit na jinou firmu v oboru, jak při zprostředkování prodeje / koupě, tak nájmu, se přece jenom jedná o vysoké částky.
Realitní specialistka RK BRAVIS, Radka Mašková, k přístupu říká: „Ke každému klientovy se snažíme přistupovat individuálně dle jeho potřeb. Často jsou totiž situace různé a uplatňovat tak jeden zažitý stereotyp by nepřinášelo nejlepší možný výsledek, kterého lze dosáhnout. Některé obchodní případy jsou vyřešené snadno, jiné potřebují delší čas, a tak se někdy stane, že se z ‚běžného zájemce z ulice‘ stane nejen klient, ale i obchodní přítel, se kterým spolupracujeme velkou řadu let. A protože zaměstnáváme pouze makléře, které jejich práce baví, je pro nás spokojený klient, který se nám vrátí, tím nejlepším osobním ohodnocením.“
Vyhněte se makléřům s tímto přístupem
Že každý komunikuje svým stylem je zcela normální, realitní makléř by se však nikdy neměl dopouštět nekorektního jednání a nekalých praktik. Nejenom, že jsou v rozporu s dobrými mravy a zásadami slušných „realiťáků“, ale zároveň mohou být i nezákonné. Zpravidla si dejte pozor, pokud realitní makléř:
- tlačí klienta do rozhodování
- vyvíjí nátlak v jakémkoliv jiném směru
- zatajuje důležité informace
- nepodává uspokojivé odpovědi
- vymlouvá se a věčně „nemá čas“
- komunikuje nejistě a neprofesionálně
- není dochvilný a do práce mu často něco „leze“
Na neférové makléře bohužel narazíte i dnes, ačkoliv je realitní trh od zavedení přísné legislativy značně „pročištěný“. Obvykle se jedná o zástupce malých realitních kanceláří, často soukromých (majitel je jediným, kdo služby zajišťuje), kteří si záměrně vyhlíží „slabší“ jedince. Tedy takové, kteří snadno podlehnou a nejsou právně zcela informováni.
Lepší je vždy místní realitní kancelář
„Koho by napadlo oslovit ke koupi nemovitosti v Brně realitku z Ostravy nebo Karlových Varů?“, no i takové případy se někdy stávají. A pokud to oslovená kancelář vezme, je obvykle něco špatně. Dobrou znalost místního realitního trhu může totiž nabídnout výhradně firma, která v daném místě dlouhodobě působí. Například RK BRAVIS má téměř 20letou zkušenost z brněnského trhu a naši makléři se často specializují na konkrétní městskou část, aby měli stále přesné informace. Neznamená to však, že realitní kanceláře s celorepublikovou působností neposkytnou dobré služby, obvykle mají pobočky v daném městě právě makléři, kteří ho dobře znají. I tady je ale na místě klientům doporučit, aby vybírali z větších RK, nikoliv z těch soukromých o pár lidech.
Přečtěte si recenze klientů a zjišťujte
Samozřejmě, že každý nějak začínal, a je-li někdo v oboru úplně nový, nemůže se pochlubit příliš velkým počtem recenzí. Coby zájemci o služby realitní kanceláře však doporučujeme, abyste vybírali bez emocí a rozhodovali se racionálně. Hodně s tím pomohou právě veřejně dohledatelné recenze, jichž má kupříkladu RK BRAVIS téměř 3 000 z více než 17 000 zprostředkovaných obchodů. Nekoukejte však pouze na firemní stránky, nebojte se zabrousit např. na Google, Firmy.cz, Facebook a další kanály. Posloužit ale mohou i diskuze, v nichž si lidé vyměňují názory. Zajímejte se, jaké zkušenosti mají lidé před vámi, a pokud narazíte na negativní, tak proč k ní došlo. Někdy se totiž jedná pouze o nedorozumění nebo negativní názor, aniž by měl recenzent osobní zkušenost.
V „druhém kole“ vyhodnocování doporučujeme jít ještě více do hloubky. Dobré recenze realitní kanceláře jsou sice pozitivním signálem, ale vy coby klient budete pravděpodobně jednat pouze s jedním makléřem. Jakmile se tedy dozvíte jeho jméno, podívejte se přímo na jeho osobní hodnocení, zkušenosti a realizované obchody. Většinou se ale nestává, že by v seriózní kanceláři pracoval někdo, kdo nesdílí její hodnoty. Třeba v BRAVISu jsme přitom jeden tým, takže se na každém obchodu podílí hned několik pracovníků včetně právního oddělení. My i klienti tak mají jistotu, že nic nepřehlédneme a nabídneme nejlepší možné řešení.
Info: Podívejte se také na aktivitu a prezentaci na sociálních sítích. Například RK BRAVIS přináší informace ze světa realit na svém facebookovém profilu.
Realitní kancelář má vždy smlouvu s majitelem
Když vám někdo nemovitost prodává, musí mít vždy uzavřenou smlouvu o zprostředkování s jejím majitelem. Jedině tak bude právně doložitelné, že ho zastupuje, a je tedy oprávněn s vámi jednat místo něj. Takovou smlouvu chtějte vidět vždy ještě před tím, než se do čehokoliv pustíte – pokud vám ji realitní kancelář nebude chtít ukázat, nebo bude tvrdit, že ji doloží později, rovnou se otočte a odejděte. Férová RK s tím nemá problém a předkládá ji budoucím klientům automaticky.
Nevěřte, že má neznámý „realiťák“ kupce
Pokud chce někdo prodat opravdu rychle, je často ochotný polevit v ostražitosti a přijmout i nabídku, k níž by se dříve automaticky otočil zády. Někteří realitní makléři toho využívají a když majiteli volají, tvrdí mu hned na úvod, že už mají pro jeho nemovitost kupce. Přitom ji viděli jenom v inzerátu. Je sice pravdou, že jdou v dnešní době na odbyt nemovitosti všeho druhu s v různém stavu, ale nikdo vám nikdy nezaručí, že tu či onu prodá lusknutím prstů hned zítra. Někdy to trvá a je třeba provést prohlídku a zajistit řadu dalších náležitostí. Vyvarujte se proto realitním makléřům s takovým přístupem.
Smluvní dokumentace je vždy kompletní
Abychom ale neupozorňovali pouze na neprofesionální a „podezřelé“ jednání některých makléřů, mějte se na pozoru i v momentě, kdy jednáte s někým na úrovni a jeví se jako opravdová špička v oboru. Řada lidí, co v oboru působí, jsou dobří obchodníci a mají natolik dobré komunikační vlastnosti, že vás mohou přesvědčit o něčem, co pro vás ve výsledku dobré není. Vždy se proto na věci dívejte s odstupem a veškeré kroky si nechte zanést do smlouvy, předávacího protokolu apod. Třeba že jste makléři předali poplatek, či majiteli nemovitosti uhradili smluvenou jistotu. V momentě, kdy bude chtít makléř dělat něco „bokem“, dejte ruce pryč.
Pozor na „nevratný“ rezervační poplatek
Zbystřete, jakmile vám dává realitní kancelář k podpisu tzv. rezervační smlouvu, jíž se zavazujete, že máte vážný zájem o koupi / pronájem nemovitosti a uzavřete na ni v budoucnu smlouvu. Povinnost z ní ale plyne i majiteli nemovitosti a zprostředkovateli (RK), kteří potvrzují, že ji nebudou nadále nabízet dalším zájemcům. A právě tady si dejte pozor, jak je smlouva sepsána – vždy v ní musí být specifikovány „rozvazovací podmínky“, tedy případy, kdy můžete od smlouvy odstoupit, aniž byste hradili smluvní pokutu, a zároveň jste dostali zpět rezervační poplatek v plné výši. Například když je nemovitost:
- ve špatném technickém stavu
- vadová a jedná se o překážky, o nichž jste nebyli informováni a nebylo možné je při prohlídce odhalit
- pod věcným břemenem, o němž jste nevěděli
- zatížena finančními závazky, které vám byly zatajeny
Pokud podmínky ve smlouvě uvedeny nejsou, je na dobré vůli realitního makléře, zda vám rezervační poplatek vrátí. A bohužel se v praxi stává, že si ji zprostředkovatel ponechá. Zároveň pozor, že rezervační poplatek není provize RK!, takže by měl být po podpisu smlouvy (o koupi, pronájmu...) započten, potažmo odečten z kupní ceny nebo výše nájemného, případně jistoty. Zároveň vždy doporučujeme, aby byla rezervační smlouva sepsána mezi všemi zúčastněnými stranami, tedy zájemcem o nemovitost, jejím majitelem a realitní kanceláří. V praxi jinak může dojít třeba k takovému scénáři:
...klient uzavřel s RK rezervační smlouvu a složil jí rezervační poplatek 50 000 Kč, aby si nemovitost „pojistil“, než si vyřídí hypotéku. Tu mu ovšem banka zamítla a on se proto musí podívat po levnějším bydlení. Zažádal tedy o vrácení rezervačního poplatku, který mu sice realitní kancelář vrátila, ale pouze v poloviční výši; zbytek si ponechala jako smluvní pokutu.
Takové jednání je nejenom neetické, ale dle názoru Nejvyššího soudu dokonce nezákonné. V momentě, kdy není zprostředkovatel, tedy RK, smluvně určena jako zástupce budoucího prodávajícího, není zájemce povinen budoucí smlouvu uzavřít. Ve výsledku tedy musí klientovi vrátit rezervační poplatek ve výši 100 %, jinak by se dopustila trestného činu.
Z vyjádření Nejvyššího soudu ČR vyplývá: Nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§ 39, § 50a obč. zák.), což podložil i řadou předchozích rozhodnutí, např. rozsudkem ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, nebo rozsudkem ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010 atd.).