Prodej nemovitosti při rozvodu může být komplikovaný, zvláště pokud na společné nemovitosti vázne hypotéka. V tomto článku se dozvíte, jak probíhá vypořádání společného majetku, převod hypotéky či postup prodeje.
Rozdělení majetku po rozvodu: Co dělat se společnou nemovitostí?
Rozvod představuje náročné životní období, při kterém vzniká potřeba vypořádání společného majetku, konkrétně společné nemovitosti. Jak v takovém případě postupovat? Pokud jste nemovitost pořídili během trvání manželství, zpravidla patří do společného jmění manželů (SJM). Existují však výjimky, kdy mají manželé smluvně zúžený rozsah SJM nebo když jeden z manželů nemovitost nabyl darováním, děděním či z vlastních finančních prostředků.
Po rozvodu ale společné jmění manželů zaniká, což znamená nutnost všechen movitý i nemovitý majetek vypořádat a v ideálním případě spravedlivě rozdělit. Při rozdělení majetku proto nejčastěji dochází k prodeji nemovitosti, která je ve společném vlastnictví, a následnému rozdělení kupní ceny mezi oba bývalé partnery.
„Prodej nemovitosti při rozvodu bývá emočně náročný, a proto je důležité, aby celá transakce probíhala maximálně transparentně. Díky našim zkušenostem a promyšlenému přístupu zvládáme předejít možným komplikacím a také vyřídit veškerý právní servis, což bývalým partnerům šetří čas a nervozitu. Respektujeme navíc citlivost celé situace a zajišťujeme rychlý prodej za nejvyšší možnou cenu,“ vysvětluje Ing. Petr Urban, obchodní ředitel BRAVIS. S pomocí realitních odborníků se tak celý proces dá zvládnout rychleji a s menší dávkou stresu pro všechny strany.
Vypořádání nemovitosti při rozvodu jde vyřešit efektivně
Nejjednodušším způsobem bývá vždy férová domluva. Ještě před samotným rozdělením majetku při rozvodu totiž mohou bývalí partneři nemovitost prodat a získané peníze si mezi sebou spravedlivě podělit. Tento jednoduchý způsob je vhodný hlavně v situacích, kdy ani jeden z budoucích exmanželů nemá zájem získat nemovitost do svého výlučného vlastnictví.
Možnosti majetkového vypořádání: Dohoda, soud nebo spoluvlastnictví
- Dohoda o vypořádání SJM, kterou manželé mohou uzavřít ještě před rozvodem (podmínka pro tzv. nesporný rozvod) nebo nejpozději do tří let po rozvodu.
- Soudní řízení, kdy jeden z manželů podá návrh na soudní rozhodnutí. Zkrátka pokud se nemůžete dohodnout, spor za vás rozhodne soud.
- Uplynutí 3leté lhůty od zániku SJM. Když ani po třech letech od rozvodu nedosáhnete dohody nebo soudního rozhodnutí, nemovitost přechází automaticky do podílového spoluvlastnictví, přičemž každý z bývalých manželů má rovnocenný podíl.
Dohodu o vypořádání majetku lze sepsat před samotným rozvodem, což může podpořit tzv. nesporný rozvod. V případě, že dohoda o vypořádání SJM nevznikne nejpozději do tří let od rozvodu, dojde k zákonnému vypořádání nemovitosti jako podílového spoluvlastnictví.
V praxi pak existují tři hlavní způsoby, jak vypořádání SJM provést, ať už na základě dohody, nebo soudního rozhodnutí:
- Prodej nemovitosti a rozdělení zisku mezi bývalé manžele.
- Spoluvlastnictví nemovitosti, což může být výhodné například při snaze nemovitost zachovat pro děti.
- Převod nemovitosti na jednoho z manželů, který se s druhým manželem finančně vyrovná.
Postup prodeje nemovitosti v případě rozvodu
Prodej nemovitosti při rozvodu zahrnuje několik fází – od přípravy nemovitosti na prodej až po podpis kupní smlouvy a předání klíčů novým majitelům. Je důležité, aby si rozvádějící manželé ujasnili podmínky prodeje včetně prodejní ceny. Následuje inzerce nemovitosti, prohlídky a konečné jednání s potenciálními kupci.
„Úkolem realitních makléřů by mělo být tento proces co nejvíc zjednodušit. Našim klientům garantujeme profesionální odhad tržní ceny a hladký průběh celého prodeje. Navíc fungujeme jako neutrální prostředníci při komunikaci mezi manželi v rozvodu, a pomáháme tak zamezit zbytečným neshodám,“ doplňuje Ing. Petr Urban.
Postup prodeje nemovitosti při rozvodu v sedmi krocích:
- Dohoda mezi manželi: Prvním krokem je domluva mezi manželi na prodeji nemovitosti. Dohoda by měla zahrnovat podmínky prodeje, jako je minimální cena a způsob rozdělení peněz, respektive výnos z prodeje.
- Odhad ceny nemovitosti: Nechte si odhadnout tržní cenu od zkušeného realitního odborníka nebo znalce. Tak zajistíte, že prodej proběhne za spravedlivou cenu a bez zbytečných dohadů.
- Výběr realitní kanceláře: Profesionální realitní kancelář může celý proces zjednodušit a urychlit. Postará se o inzerci, prohlídky, veškeré potřebné smlouvy, komunikaci se zájemci a předání nemovitosti.
- Právní servis: Pokud nechcete spoléhat na pomoc realitní kanceláře, je nutné mít právníka, který zajistí správnost všech smluv a dokumentů včetně návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
- Zápis do katastru nemovitostí: Po prodeji nemovitosti je nutné zajistit změnu vlastníka v katastru nemovitostí, což vyřizuje realitní kancelář nebo právník. Myslete také na převod energií a předávací protokoly.
- Rozdělení SJM: Jakmile je podepsaná kupní smlouva, uhrazená celá kupní cena a proběhl zápis nového vlastníka do KN, dochází k rozdělení SJM.
- Vypořádání výnosu z prodeje: Získané peníze z prodeje nemovitosti se následně rozdělí v rámci vypořádání společného jmění manželů, a to buď na základě jejich sepsané dohody, nebo rozhodnutím soudu.
Jak si při rozvodu a prodeji nemovitosti poradit s hypotékou?
Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, může být situace o poznání složitější. V takovém případě je totiž nutné řešit nejen rozdělení majetku, ale i vyrovnání s hypotečním úvěrem. „Prvním krokem je zjistit aktuální zůstatek hypotéky, který je potřeba při prodeji nemovitosti vyrovnat a konzultovat možnosti s úvěrující bankou. I když se na první pohled může zdát, že prodej nemovitosti zatížené hypotékou, a navíc při rozvodu, bude komplikovaný, se správným postupem se dá všechno v klidu zvládnout,“ říká Josef Kalík, hypoteční poradce z BRAVIS.
Za předpokladu, že finance z prodeje nemovitosti pokryjí celý hypoteční úvěr, je vše mnohem jednodušší. Jestliže ale peníze z prodeje nebudou stačit na zůstatek hypotéky, bude nutné vyřešit, jaký podíl na zbývajícím dluhu každý z manželů po rozvodu ponese. Problém může nastat v situaci, kdy si jeden z partnerů svojí zbylou část hypotéky nemůže dovolit převzít.
Ale i zde existují alternativní řešení:
- Převod hypotéky na jednoho z manželů: Banka může souhlasit s tím, že nesplacenou část hypotéky po prodeji nemovitosti převede na jednoho z manželů, který ji bude dále splácet. Podmínkou je, že tento manžel bude schopen zvládnout všechny splátky a má dostatečně stabilní finanční situaci.
- Refinancování hypotéky u jiné banky: Pokud je jeden z manželů ochoten převzít zbývající hypoteční úvěr, může splatit stávající hypotéku a získat novou, která bude lépe vyhovovat jeho finanční situaci a možnostem.
V každém případě je důležité poradit se s odborníky, včetně rozvodového právníka a vaší hypoteční banky, aby se našlo řešení, které bude spravedlivé a finančně únosné pro oba bývalé partnery. Kromě toho zkušený realitní makléř vám při rozvodu pomůže nejen s prodejem nemovitosti s hypotékou, ale také se všemi navazujícími kroky, které jsou k vypořádání hypotéky potřeba.
Daně při prodeji nemovitosti po rozvodu
Pokud prodáváte nemovitost, která je součástí vypořádání společného jmění manželů (SJM) po rozvodu, mohou se na vás vztahovat i specifické daňové povinnosti a další poplatky. Tyto povinnosti závisí na konkrétních okolnostech, ale obecně platí následující pravidla:
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
- Kdo platí: Osoba, která prodává nemovitost (buď jeden z bývalých manželů, nebo oba, pokud je nemovitost ve společném vlastnictví).
- Sazba: 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, pokud je tento rozdíl pozitivní (pokud má prodávající finanční zisk z prodeje nemovitosti). U právnických osob je sazba 19 %.
- Výjimky: Pokud prodávající nemovitost vlastnil alespoň 5 let nebo ji používal k vlastnímu bydlení (a to minimálně 2 roky), daň z příjmu se neplatí. Při vypořádání SJM může být důležité, zda byla nemovitost v minulosti ve společném jmění nebo zda ji jeden z manželů získal po rozvodu.
Daň z přidané hodnoty (DPH) u novostavby
- Kdo platí: Pokud nemovitost (novostavba) byla součástí podnikání jednoho z manželů a využívána pro účely plátce DPH, zároveň při jejím pořízení došlo k odpočtu DPH a v rámci vypořádání společného jmění manželů dojde k prodeji třetí osobě, je možné, že DPH bude nutné zaplatit. Záleží v jak krátkém časovém období od pořízení novostavby dojde k jejímu prodeji.
- Sazba: 21 % (běžná sazba DPH).
Daňové povinnosti při vypořádání podílu SJM
- Zdanění při vypořádání: Při rozdělování společného majetku mezi manželi po rozvodu se prodej nemovitosti obvykle nedaní, pokud jde jen o převod mezi nimi. Když ale jeden z manželů prodá svou část (podíl) nemovitosti někomu jinému, měl by tento příjem zdanit.
Kromě toho je dobré počítat s dalšími výdaji, jako jsou notářské poplatky (když je potřeba notářský zápis) nebo kolky pro návrhy vkladů na katastr nemovitostí. Ujasněte si vše s daňovým poradcem nebo realitním profesionálem, protože daňové povinnosti mohou záviset na konkrétní situaci (například, zda je prodávající plátcem DPH nebo jak dlouho nemovitost vlastní).
Profesionální pomoc při vypořádání nemovitostí po rozvodu
Vypořádání nemovitosti při rozvodu nemusí být stresující ani plné komplikací, pokud máte po boku zkušené odborníky. Realitní kancelář BRAVIS nabízí komplexní a prověřené služby, díky kterým zvládnete prodej i právní servis bez zbytečných starostí. Naši realitní makléři vám pomohou s rychlým prodejem, právním servisem a komunikací mezi oběma stranami, což ušetří váš čas, nervy i peníze. Kontaktujte nás a přesvědčte se, že s profesionální podporou lze prodej nemovitosti při vypořádání společného jmění manželů zvládnout rychle a v klidu.
