Tržní nájemné roste od roku 2022 v důsledku inflace a ekonomických změn rychleji než ceny nemovitostí. Majitelé bytů i celých nájemních domů proto stále častěji řeší, jak upravit nájemné v souladu s aktuální situací, aniž by riskovali odchod spolehlivého nájemníka. Aby vše proběhlo hladce, je nutné znát nejen tržní trendy, ale i legislativní pravidla.
Proč zvažovat zvýšení nájemného?
V posledních třech letech se podstatně zvedla inflace a s ní i ceny energií, služeb a dalších životních nákladů. Zvýšení nájmu je tak nevyhnutelný krok, který souvisí s růstem tržních cen. Pravidelná revize a úprava nájemného zároveň zajistí, že pronajímatel dosáhne přiměřeného a stabilního zisku. K tomu, abyste minimalizovali riziko ztráty prověřeného nájemníka, je ale potřeba vše korektně komunikovat.
„Při zvyšování nájmu je důležité jednat s nájemníky na rovinu. Klíčem je srozumitelná a včasná komunikace i jasné vysvětlení důvodů. Z našich zkušeností se správou více než 2 500 pronájmů v Brně víme, že tento přístup přináší stabilitu a eliminuje zbytečné odchody nájemníků,“ vysvětluje Ing. Lenka Bednářová, jednatelka brněnské společnosti BRAVIS, která se specializuje na pronájmy a správu bytů už 22 let.
Jak správně přistupovat ke zvyšování nájemného?
Stanovit férovou výši nájemného je důležité pro dlouhodobou spokojenost pronajímatele i nájemce. Než se rozhodnete pro navýšení, vyplatí se vyhodnotit situaci na trhu (poptávku, nabídku a tržní ceny), ale i preference vašeho (řádně platícího a bezproblémového) nájemníka, jako je jeho ochota zůstat v pronajatém bytě za vyšší cenu nebo případná volba levnějšího bytu v jiné lokalitě. To platí zejména pro střednědobé pronájmy investičních bytů. Podstatné je ale brát v úvahu i samotnou kvalitu bytu, jeho vybavení a lokalitu.
Než zvýšíte nájemné:
- Zjistěte tržní cenu – Porovnejte aktuální nájemné podobných bytů ve vaší lokalitě. Správné nastavení ceny pomůže udržet konkurenceschopnost.
- Zohledněte rostoucí náklady – Inflace, energie, služby i údržba nemovitosti se prodražují. Promítněte tyto změny do nájemného citlivě a s ohledem na férovost.
- Postupné navyšování – Mírné a pravidelné úpravy nájmu jsou pro nájemníky přijatelnější než jednorázový skok. Stabilní vztah s nájemcem je cesta k dlouhodobé prosperitě.
Podle odborníků z realitního trhu je největší chybou majitelů ignorování pravidelné regulace ceny nájemného. „Každoroční a nižší navýšení nájemného bývá přijatelnější než jednorázové dramatické zvýšení, které stabilní nájemník častokrát vnímá jako neférové a jednostranné rozhodnutí,“ doplňuje ředitelka sekce pronájmů BRAVIS, Kateřina Pachlová.
Pravidla pro zvyšování nájemného v ČR
V Česku je úprava nájemného regulována občanským zákoníkem. Majitel nemovitosti tak může zvyšovat nájemné podle předem sjednaných podmínek ve smlouvě nebo využít zákonné možnosti navyšování. Navíc si dnes nájemníci snadno ověří, zda je navýšení nájemného oprávněné.
Právní limity pro zvyšování nájmu
- Podmínky ve smlouvě – Pokud nájemní smlouva obsahuje inflační doložku nebo mechanismus pravidelného zvyšování, lze se řídit těmito podmínkami.
- Zákonné zvyšování – Pronajímatel může navýšit nájem o maximálně 20 % během tří let, pokud to odpovídá průměrné tržní ceně v dané lokalitě.
- Oznámení nájemníkovi – Zvýšení nájmu musí být oznámeno písemně minimálně tři měsíce předem.
Způsoby zvyšování nájemného
Pronajímatel může využít několik způsobů, jak upravit nájemné, přičemž každý z nich umožňuje reagovat na současné podmínky a nabídnout férovost.
Dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem
Nejjednodušší cestou je vzájemná dohoda. Otevřená komunikace a vysvětlení důvodů pro zvýšení nájemného vedou ve většině případů k oboustranně přijatelnému řešení.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Zařazení inflační doložky do smlouvy umožňuje automatické a každoroční navyšování nájemného v závislosti na inflaci. Tato doložka by měla specifikovat, podle kterého indexu se inflace sleduje, například index spotřebitelských cen vyhlašovaný Českým statistickým úřadem.
Zvýšení nájemného po rekonstrukci
Pokud pronajímatel provede úpravy celého bytového domu, jako je zateplení nebo vybudování výtahu, může zvýšit nájemné o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, pokud s tím souhlasí alespoň dvě třetiny nájemců. Pokud k dohodě nedojde, může zvýšit nájemné jednostranně o 3,5 %. Při rekonstrukci jednoho konkrétního bytu stačí dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem, bez souhlasu ostatních.
Jak komunikovat s nájemníkem, že chcete zvýšit nájemné?
Zvýšení nájemného je citlivé téma, které může negativně ovlivnit jinak vřelé vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem. Je proto důležité, aby vše probíhalo transparentně a s respektem k oběma stranám. Jak tedy efektivně informovat nájemníka o nutnosti zvýšit nájem?
Buďte otevření a vysvětlete důvody změny
Nejlepší je nájemníka informovat o plánovaném zvýšení nájemného v dostatečném předstihu. Vysvětlete mu, proč je tato změna nutná. Ať už jde o rostoucí tržní ceny, vyšší náklady na údržbu nebo investice do zlepšení kvality bytu, dbejte na to, aby nájemník věděl, že jste rozhodnutí udělali s ohledem na aktuální podmínky. Vysvětlení těchto důvodů mu pomůže změnu vnímat jako přirozený krok.
Navrhněte postupné zvýšení nájmu
Pokud je to možné, zaveďte postupné zvyšování nájemného. To může nájemníkovi usnadnit přechod na novou výši nájmu a ukáže mu vaši snahu o férové řešení. Postupné zvyšování nájemného je vždy snadněji akceptovatelné, a navíc máte větší šanci, že nájemník bude s navýšením bezproblémově souhlasit.
Přidejte hodnotu pro nájemníka
Před zvýšením nájemného zvažte, jaké služby nebo benefity můžete nabídnout, aby se nájemníkovi zvýšení vyplatilo. Můžete například investovat do modernizace a vybavení bytu, nebo nabídnout výhody, jako je parkování. Takové benefity pomůžou přijmout zvýšení nájmu s větším pochopením.
Kdy a o kolik můžete zvýšit nájemné?
Zvyšování nájemného má svá pravidla, která je důležité dodržet. Česká legislativa umožňuje úpravu ceny jednou ročně, přičemž rozumné zvýšení by mělo odpovídat situaci na trhu i finančním možnostem stabilních nájemníků.
Jak často můžete zvýšit nájemné?
Podle české legislativy je možné zvýšit nájemné maximálně jednou za 12 měsíců. To znamená, že pokud jste již v posledním roce nájem zvýšili, budete muset počkat minimálně 12 měsíců, než budete moci zvýšit nájem znovu.
O kolik procent je rozumné zvýšit nájemné?
Zvyšování nájemného by mělo být rozumné a přiměřené trhu. Zvýšení o více než 10 % může pro nájemníka znamenat finanční zátěž a obvykle vede k jeho rozhodnutí odejít. Mějte na paměti tržní nájemné a prověřte si, jaká částka je běžná ve vaší lokalitě. Přiměřené zvýšení nájemného totiž nebude pro nájemníka zatěžující a zvýší šance na dlouhodobou a oboustrannou spokojenost.
Jak zabránit odchodu nájemníka?
Obava, že vyšší cena nájmu povede k odchodu nájemníka, je opodstatněná. Pokud ale nastavíte rozumné podmínky, šance na jeho odchod se výrazně sníží. Budujte vztah založený na důvěře! Transparentní a férové navyšování nájemného zajistí stabilní výnos, dlouhodobý pronájem a spokojenost na obou stranách.
Jak zvýšit nájem a udržet stabilního nájemníka:
- Poskytujte kvalitní servis – Rychlé řešení oprav, včasné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu i dobrá komunikace přispívají k dobrým vztahům.
- Udržujte konkurenční cenu – Pokud nabídnete férovou cenu odpovídající trhu, nájemník nebude mít důvod hledat levnější alternativy.
- Budujte dobré vztahy – Dlouhodobě spokojený nájemník bude méně náchylný ke změně.
Zvyšování nájemného může být citlivý proces, ale pokud k němu přistoupíte správně, s respektem a férovým přístupem, můžete si udržet finančně zodpovědného nájemníka a zároveň zajistit spravedlivý výnos z vašeho pronájmu. Dodržujte zákonné podmínky, komunikujte otevřeně a přemýšlejte o tom jako o strategickém kroku k dlouhodobé stabilitě.
Pokud si nejste jistí, jak správně nastavit nové nájemné, obraťte se na odborníky. BRAVIS vám pomůže s analýzou trhu, každoročním přeceněním i profesionální správou investičních bytů.