Koupit si nemovitost, pronajímat ji a mít tak pasivní příjem ...častá úvaha lidí, když se rozhodují, kam uložit „přebytečné“ peníze a případně i vylepšit svůj rozpočet. Nejdříve je ale dobré vědět, co takový investiční byt obnáší, a že to není vždy jenom o pronajímání. Je totiž nutné vnímat i rychle stoupající ceny nemovitostí, které mohou být v dlouhodobém horizontu ještě lepší příležitostí. Zejména v době zvýšeného zájmu o bydlení přitom nelze doporučit koupi bytu na investici každému.
Kolik stojí investiční byt a jaký zvolit
Obecně vzato jsou nejlepší malé jednotky, potažmo 1+kk, 1+1, případně 2+kk, neboť nabízí nejlepší poměr mezi vloženými prostředky a výnosem. Přesnou cenu pochopitelně nelze určit plošně pro celou ČR, v každé obci stojí nemovitosti jinak. Budeme-li se ale držet Brna, vychází investiční byt o takové výměře na zhruba 3,5 až 4 miliony korun, v dobrých lokalitách (a dle stavu nemovitosti i dalších faktorů) je třeba připočítat i milion až dva. Z pronájmu je potom možné inkasovat 10 až 15 tisíc korun, konkrétně to ale rovněž závisí na velikosti, stavu, lokalitě nemovitosti a dalších aspektech.
A potom jsou tu byty o dispozicích 2+1, 3+kk, 3+1 nebo větší, které stojí přibližně o 50 % více – někdy je to ale až dvojnásobek, a v dobrých lokalitách zaplatíte za nadstandardní byt ještě o něco více. Jenomže takový už není vhodný k investici na klasický pronájem, neboť vyžaduje podstatně vyšší počáteční výdaj, zatímco na nájemném nemusíte „vybrat“ úměrně více. Někdo ale vnímá jako investiční i velké byty, když je pronajímá studentům. Jedná se však o business s méně jistým výdělkem, navíc nelze vždy snadno obsadit prázdné místo cizím člověkem, pokud někdo odejde.
Je více způsobů, jak vnímat investiční byt
Často je taková nemovitost vnímána velmi jednostranně, a sice že ji bude vlastník pronajímat, čímž si zajistí nějaký pravidelný profit. A než ceny ve velkých městech tak výrazně vzrostly, dokázalo měsíční nájemné pokrýt celou, nebo alespoň z části, splátku hypotéky. To už je dnes ale možné výhradně v menších městech, potažmo u levnějších nemovitostí do zhruba 2,7 milionu korun, za jejichž pronájem je možné inkasovat zhruba tolik, aby to pokrylo splátku hypotéky. Dříve bylo sice možné hradit z nájemného klidně o 50 % vyšší částku, jenomže vysoké úrokové sazby přesahující 6 % p.a. dělají půjčky na bydlení velmi drahými.
Pakliže se chystáte koupit investiční byt na úvěr, je vhodné se poohlížet po těch v ceně od 3 do 4 milionů korun, kde výše nájmu uhradí alespoň většinu splátky. A tím se dostáváme k druhému pohledu, jak se dá investiční byt vnímat: jelikož ceny nemovitostí rostou závratným tempem – ve velkých městech jako je Brno dokonce až o 20 % ročně – zhodnotí se až o stovky tisíc korun ročně. A právě pokud nejste závislí na příjmu z nájemného, ale dokážete splácet hypotéku sami (případně ze svého hradit rozdíl mezi inkasovaným nájemným a výší splátky), je investiční byt více než zajímavou dlouhodobou příležitostí, která zásadně zhodnotí prostředky už v prvních měsících.
Následně záleží, jak dlouho si ho budete chtít ponechat. Pakliže dopředu víte, že chcete peníze např. za dva tři roky využít, je možné investiční byt se ziskem prodat; v opačném případě se bude stále více zhodnocovat. Zda a o kolik nelze přesně říci ani garantovat, nasvědčují tomu však předpoklady opřené o vývoj realitního trhu za poslední čtvrtletí, a zejména potom za posledních 5 let. Asi největší nárůsty cen nemovitostí jsou přitom vidět v Brně a jeho okolí.
Podle čeho vybírat investiční byt (na čem záleží)
Ze všeho nejdříve si ujasněte, za jakým účelem nemovitost chcete a co od jejího pořízení očekáváte. Někteří lidé ukládají peníze právě do investičního bytu, neboť dlouhodobě přináší lepší zhodnocení než tradiční spořící produkty (termínované vklady, spořící účty, penzijní připojištění, stavební spoření apod., ačkoliv i ty mají nějaké výhody). Někdo se tak snaží zhodnotit aktuální úspory, jiný to bere jako přípravu na stáří, kdy bude vlastněnou nemovitost (bez zatížení úvěrem) pronajímat, anebo ji prodá.
Jestliže máte kde bydlet a berete další nemovitost čistě jako business, nezapomínejte také na daně, třeba že si můžete do jisté výše odečíst splátku hypotéky. Jaké kroky podniknout, aby vám investiční byt vydělával co možná nejvíce, s vámi v realitní kanceláři BRAVIS projde zkušený makléř, který spolupracuje s řadou odborníků (třeba přímo s daňovým poradcem). Mj. vám také dokáže vhodnou nemovitost k investici vyhledat; záleží totiž na:
- lokalitě, tedy v jakém místě se byt nachází
- velikosti investičního bytu (nejlepší jsou výše zmíněné 1+kk, 1+1, případně 2+kk)
- občanské vybavenosti (jak blízko je MHD, autobusové a vlakové nádraží, jaké jsou v okolí školy, obchody, restaurace, volnočasová centra apod.)
- typu nemovitosti (jde o starý „panelák“ či nový zděný dům s důrazem na soukromí a moderně řešený interiér)
- velkosti investičního bytu a řadě dalšího
Výběr vhodné nemovitosti může někdy trvat, protože se jedná o velké (nákladné) rozhodnutí, které vám musí v první řadě přinášet zisk. Porovnáte-li např. dva investiční byty, které jsou od sebe vzdáleny pouze 500 metrů, můžete v jednom inkasovat za pronájem 11 000 Kč / měsíc, zatímco v druhém o dva tisíce více. Jenom za rok to potom znamená rozdíl 24 tisíc korun, a za 10 let už 240 000 Kč, což je značná částka, kterou můžete „mít navíc“ právě díky správnému výběru.
Je lepší koupit byt za své, na hypotéku, nebo si naspořit
„Čím méně úvěrů, tím lepší.“ To je ovšem pravda pouze do určité míry a odvíjí se mj. od toho, proč nemovitost kupujete. Máte-li našetřených např. 6 milionů korun, pořídíte za ně hezký investiční byt v Brně, aniž byste museli hradit hypotéku. Pokud je ale vaším cílem vydělávat a zhodnotit peníze jak nejvíce to půjde, dává někdy smysl financování právě úvěrem. Se zmíněnou částkou totiž nepořídíte investiční byt pouze jeden, ale hned několik, a budete je průběžně splácet z pronajímání.
Výše sice zmiňujeme, že výnos z drahých bytů nemusí výši měsíčních úhrad za úvěr pokrýt, neplatí to však vždy – a také můžete část kupní ceny uhradit právě z vlastní zdrojů a čerpat tak nižší hypotéku. Kupříkladu když se podaří najít 3 investiční byty na prodej v ceně 12 milionů korun (pro jednoduchost je každý za za 4 miliony), můžete uhradit 50 % každého „ze své kapsy“ a vzít si tak hypotéku pouze na polovinu, tedy na 6 milionů korun. Zda je lepší financovat koupi nemovitosti úvěrem, nebo na ni naspořit, našetřit, případně využít kombinaci více způsobů, je ale nutné vždy spočítat dopředu.