Za kolik bude možné byt nebo rodinný dům prodat závisí na celé řadě faktorů – a nejde o to, aby to znělo „zbytečně“ komplikovaně – jenomže cena nemovitosti se zdaleka neodvíjí pouze od její velikosti a lokalitě. Nelze ji proto určit pocitově, ani na základě inzerátů nebo tzv. cenových map. V podstatě se jedná o komplexní disciplínu, která bývá na prodeji nemovitosti (případně její koupi) tím vůbec nejtěžším. Na základě odhadu ceny totiž (ne)budou poptávající reagovat, a závisí na tom i rychlost transakce, s jakým potencionálním kupujícím se setkáte apod.
Lokalita (místo, potenciál, dostupnost)
Jedná se o vůbec nejdůležitější kritérium, neboť je to právě umístění nemovitosti, co zásadní měrou ovlivňuje kvalitu života a dává jejím vlastníkům možnosti. Například vila v Masarykově čtvrti nebo bytová jednotka v Pellicově ulici bude mít de facto vždy vyšší cenu než starý byt na ulicích Bratislavská nebo Cejl. Nejde však jenom o „hezkou adresu“, sama lokalita je ovlivněna několika faktory.
Hlučnost (klid)
I když si někdo snadno zvyká a je mu de facto jedno, zda mu pod oknem non-stop jezdí auta a tramvaje, nebo že je hned naproti oblíbená hospoda, z níž se „valí“ hluk i dlouho do noci, jiní preferuje klid. A to zejména v dnešní době, kdy tolik lidí pracuje formou home office (eventuálně remote-work), anebo prostě jenom chtějí „ticho“.
Výstavba v okolí
S předchozím bodem souvisí i tento, ale sám o sobě může působit intenzivněji. Některé brněnské lokality prochází poměrně intenzivní změnou zástavby a další bude v budoucnu následovat. Je tedy důležité zhodnotit, zda jste ochotni akceptovat, že bude přímo naproti vám vyrůstat další činžovní dům, rozsáhlé kanceláře aj., což bude znamenat nejméně rok zvýšeného ruchu, prachu i možných dopravních omezení, což má (byť dočasný) dopad na kvalitu života. Vedle toho je nutné zohlednit, zda nemá vést v blízkosti frekventovaná silnice, v budoucnu by to totiž mohlo znamenat stálý ruch.
Potenciál lokality
Ačkoliv jde pořád o umístění, lze tento faktor vnímat jako samostatnou kapitolou, která může s tržní cenou nemovitosti pořádně zahýbat. Třeba takový záměr města na vybudování parku nebo zlepšení občanské vybavenosti v těsné blízkosti by znamenal navýšení ceny, stejně jako revitalizace nějaké čtvrti a její přeměna. Stejně tak je ovšem možný opak, třeba právě v důsledku výstavby frekventované silnice, která může znamenat nejenom roky stavebních prací, ale také neustálý hluk do budoucna.
Typ domu, konstrukce a architektonický styl
Zatímco některé typy staveb jdou na odbyt lépe, o jiné je zájemců méně. V největší moravské metropoli to sice neznamená, že by byla nemovitost „prodatelná“ o poznání hůře, neboť je poptávka po bydlení dlouhodobě obrovská, ale nějaký vliv to má. Nižší hodnotu mívají zpravidla staré panelové domy, a to jak pro své horší zateplení (byť ho lze v nějakém rozsahu řešit dodatečně), tak pro svou zvukovou izolaci, kterou už zpětně tak dobře řešit nelze (je sice možné udělat nějaké odhlučnění, například nainstalovat speciální panely, ale ne každý do nich chce investovat).
A podobně na tom bývají i stavby v tzv. socialistickém realismu (známý rovněž jako „sorela“), který byl v České republice rozvíjen v dobách Sovětského svazu a komunismu. V tomto architektonickém stylu je někdy vystavěna i značná část měst (třeba Ostrov u Karlových Varů), konkrétně v Brně je k vidění například u činžovních domů v ulicích Šumavská, Kounicova a Pod kaštany. Existuje nicméně řada způsobů, jak takové budovy zkrášlit a udělat je „méně socialistické“, bývá to však předmětem jednání SVJ, nikoliv jednotlivce. Na druhou stranu nemá takový styl žádný negativní dopad na kvalitu života, oproti panelovým domům jsou navíc bytové jednotky lépe izolované (i zvukově).
Navazující kapitolou je materiál, z něhož byl dům postaven. Jak už bylo nastíněno, de facto nejhůře je na tom panel, nejlépe pak cihla (i když zrovna v případě socialistického realismu to 100% neplatí), která je stále nejvyužívanější a domy z ní postavené se těší vyšší oblibě než třeba dřevostavby. Řada novostaveb – zejména těch architektonicky zajímavějších (tzn. jsou od pohledu jiné a další takové ve městě nenajdete) – mívá potom konstrukci z betonových prefabrikátů, ztraceného bednění, děrovaných tvárnic, dutinových cihelných bloků apod., které v sobě často mají integrovanou tepelnou izolaci už z výroby.
Nakonec je otázkou „jak, nebo spíše kde, chcete žít“. Brněnské nemovitosti nabízí spoustu diametrálně odlišných možností. Vedle rozsáhlých panelových domů i s vyššími desítkami bytů jsou tu různě velké domy bytové, v nichž najdete v některých případech jenom několik jednotek, v novostavbách často do 30, ale obvykle bývají odděleny uzavřenými chodbami a kvalitní zvukovou izolací pro zachování soukromí. Vedle toho jsou dostupné i tzv. pasivní domy a řada dalších.
Velikost a dispozice nemovitosti
Obecně platí, že čím větší byt (kupříkladu 3+1), tím vyšší má hodnotu, stejně jako prodejní cenu. V praxi ale často dochází k mylné dedukci, že je cena za metr čtvereční stejná u jakkoliv velkých nemovitostí; není. Zatímco garsonka s výměrou 30 metrů čtverečních poblíž brněnského centra může být prodána i za 3,5 milionu korun (tj. 116 666 Kč/m2), trojnásobně velký byt 4+1 o rozloze 120 metrů čtverečních ve stejném domě nebude mít automaticky cenu 14 milionů, ale zpravidla nižší, v některých případech i o 30 %. Nelze tedy vycházet ani ze zprůměrované ceny na základě cenové mapy, ačkoliv to závisí na mnoha faktorech, třeba zda nebyla jednotka úmyslně zbudována jako nadstandardní v nejvyšším patře budovy.
Zásadní vliv má na cenu nemovitosti v Brně rovněž její celkové řešení. Velká plocha totiž zákonitě neznamená dostatek prostoru a „spokojenost“. Zejména starší byty mívají některé místnosti často průchozí, v důsledku čehož jsou vhodné třeba jako obývací pokoj (nebo jiné společenské místo), ale nikoliv jako ložnice, dětský pokoj, pracovna apod. Pokud jde pouze o průchod, lze ho pochopitelně vcelku jednoduše zazdít, ovšem ne vždy je to možné.
Novostavby (ale i řada starších, a to včetně panelových a socialistických „bytovek“) však mívají jednotlivé místnosti odděleny chodbou, která je jak praktičtější, tak vytváří větší soukromí pro všechny obyvatele, což většina kupujících preferuje. A stejně tak dávají přednost otevřenému prostoru, potažmo kuchyni a jídelně spojené s obývacím pokojem, nejlépe pokud je situována u oken – zapadlé kuchyňské kouty, často budované ve výklenku, tak oblíbené nejsou.
Patro / podlaží
Tohle je záležitost výhradně bytových domů, eventuálně rodinných domů rozdělených na více jednotek, jedná se nicméně o podstatný faktor. Třeba jednotky v přízemí bývají prodávány za méně než ty ve vyšších patrech, přičemž jsou na tom vůbec nejhůře ty, do nichž je vidět z ulice, protože nenabízí tolik soukromí a více do nich dopadá hluk, eventuálně je u nich vyšší riziko vloupání (třeba když je možné přelézt na balkon hned z ulice). Nejlépe na tom naopak bývají bytové jednotky v nejvyšších patrech, protože z nich může být hezký výhled na město, park, les apod., a zároveň mohou nabízet více světla (nestíní jim totiž tolik okolní domy) a hluk z ulice v nich ani nemusí být slyšet.
Automaticky to ale neznamená, že čím vyšší patro, tím lepší; naopak byty v tom úplně vrchním, tedy pod střechou, mohou být v zimě náročnější na vytápění a v létě zase na klimatizování. Tedy pakliže je takový systém zaveden. Vedle kvalitní izolace však bývá potřeba i stínění oken, neboť byt v nejvyšším patře přijímá teplo ze všech stran. Potíže budou sice provázet spíše starší nemovitosti, neboť ty dnešní musí splňovat jistou energetickou náročnost, ale i tak se může stát, že nebudou opatření natolik účinná, jak je třeba. Zejména pro jednotky ve vyšších patrech je nakonec důležitý také výtah, který mívá většina novostaveb, ve starších domech ale může chybět.
Orientace oken a zdí
Do některých bytů proudí světlo pouze z jedné světové strany, do jiných i ze dvou (okna na tři nebo více je vysoký nadstandard třeba u střešních, podkrovních nebo krajních bytů). Do jisté míry jde o osobní preference, protože někomu méně denního světla nevadí, zatímco jiný bez něj nemůže fungovat (třeba když z domu pracuje na počítači, kdy je právě denní světlo nejlepší). Obecně přitom platí, že do bytů orientovaných na sever ho dopadá méně, a stejně tak jsou chladnější, ale léta jsou v nich zase snesitelnější. Vedle toho vyžadují jednotky orientované na sever vyšší náklady na vytápění a eventuálně i na osvětlení, které bude kompenzovat nedostatek denního světla.
A když má navíc bytová jednotka ještě venkovní stěnu (myšleno tak, že se jedná o krajní byt), natož orientovanou severně nebo západně, budou náklady na vytápění ještě o něco vyšší i tehdy, kdy má dům dobrou izolaci. Oproti tomu jednotky s okny na jih bývají prosvětlenější a teplejší, což je výhoda v zimních dnech, ale naopak nevýhoda přes léto. Řešení však bývá v tomto případě o něco jednodušší – stačí si nainstalovat účinné stínění oken (třeba v podobě venkovních žaluzií), eventuálně ho kombinovat s klimatizací. Obecně jsou přitom byty orientované na jih (nebo do více stran) ty nejdražší.
Zahrada, terasa, balkon (lodžie)
Jestliže náleží k rodinnému domu zahrada (i kdyby malá) nebo terasa, je to velké plus; a tím větší, pokud na ni není vidět z okolí (ani od sousedů), neboť úplné soukromí bývá pro mnoho lidí velice cenné. U bytů je zase velkou výhodou balkon nebo lodžie, případně terasa, která však bývá velkým nadstandardem a je spíše u penthausů (střešních bytů). Ve městě si tak někteří lidé alespoň z části kompenzují absenci zahrady a pobyt na čerstvém vzduchu. Dobré je, pokud se jedná o soukromý balkon, protože sdílený se sousedy zdaleka každému nevyhovuje, soukromí je nulové, a pokud si s okolními obyvateli nesednete, může jít naopak o velký problém.
Sklep, kóje, kolárna
Ačkoliv se jedná o doménu spíše starších domů, i dnes je opět často kladen důraz na úložný / odkládací prostor, jaký nabízí právě sklep (nebo jiná kóje, komora apod.), do níž je možné uskladnit například pneumatiky automobilu, případně velké předměty (kufr, cestovní nábytek, lyžařské vybavení apod.). Oceňována je potom také kolárna (někdy kombinovaná s kočárkárnou), jejíž účel je zjevný a lidem v bytech zásadně usnadňuje skladování jízdních kol i kočárků. Nemusí je totiž každý den pronášet skrze byt na balkon, případně je nechávat v chodbě, kde komplikují pohyb, dostupnost (třeba když stojí před skříní) a celkově ubírají z už tak často nepříliš velkých prostor.
Parkovací stání / garáž
Zaparkovat v některých lokalitách je nejenom stále těžší, ale v podstatě i nemožné. Zejména centrum je doslova přeplněné a lidé tak s autem často zastavují i na místech, která tomu určena nejsou. Součástí mnohých novostaveb je proto dnes podzemní garáž, v níž má každý byt alespoň jedno parkovací stání, a majitelé tak nemusí dennodenně hledat místo na ulici. Takové řešení navíc poskytuje mnohem lepší bezpečí pro zaparkované vozidlo (často k němu nelze volně přistupovat, i když některé garáže mívají vstup otevřený, a bývá pod kamerovým dohledem).
Technický stav nemovitosti
Jak budova vypadá uvnitř a z venčí, kdy byly prováděny opravy a jaké, jaký je stav fondu oprav apod., to všechno je obsáhlou kapitolou. Obecně platí, že čím lepší technický stav nemovitosti, tím je hodnotnější; neznamená to ale, že právě zrekonstruovaný byt půjde lépe na odbyt. Paradoxně tomu bývá naopak, protože osloví užší skupinu zájemců než ten ve starším (původním) stavu, a navíc nemusí být ochotni zaplatit takovou částku, aby pokryla náklady (tedy rozdíl) na provedenou rekonstrukci. Neznamená to ale, že by měl majitel nechávat byt „ladem“, vždy je dobré, pokud se o něj stará a udržuje ho, a pokud ho například zdědil, tak před prodejem provést alespoň nutné opravy a úpravy.
Třeba 50 let stará, už ošoupaná parketová podlaha je pořád lepší než před pěti lety položená „plovoučka“, která v sobě má rýhy, vrže, ještě třeba plesniví, protože se mezi spoje dlouhodobě vsakuje voda. To samé platí kupříkladu o venkovní omítce: i když nemusí současnému majiteli dávat smysl ji spravovat a nechá ji raději opadanou, může v důsledku dojít k navlhnutí zdí, základů, plísni ...to všechno pak technický stav nemovitosti zhoršuje a klesá tím i její cena. Nový majitel bude pravděpodobně investovat do odstranění závad vyšší částku, než jaká by byla potřeba na včasnou obnovu, případně alespoň udržování omítky.
Současně je důležité vědět, zda a v jakém rozsahu SVJ (nebo družstvo) investuje do oprav, jaké a kdy byly provedeny, co je teprve v plánu, a jaké jsou poměry mezi vlastníky. Pakliže někdo třeba neplatí fond oprav nebo se majitelé nemohou dohodnout, do čeho investovat, může to znamenat špatné sousedské vztahy a tedy jisté znepříjemnění života (například že se ještě nějakou dobu nedočkáte zateplení, nových oken apod.). U novostaveb sice tyto otázky odpadají, přesto je nezbytné technický stav nemovitosti zhodnotit a posoudit, na kdy vychází určité opravy, jakou investici budou obnášet, a zda si nevyžádají navýšení plateb do fondu oprav, které jinak bývá u nově postavených nemovitostí i do 1 500 Kč/měsíc.
Občanská vybavenost a dostupnost
Co všechno je v okolí dostupné hraje významnou roli i přes to, že je na většině území Brna dostupná městská hromadná doprava s krátkými intervaly odjezdů tramvají, autobusů i trolejbusů, a lze se tedy poměrně jednoduše přepravit z bodu A do bodu B. Vždy je ale příjemnější a jednodušší, pokud se například základní škola nachází pouze 200 metrů od bytu, zatímco „za rohem“ jsou obchody, restaurace, kavárny, volnočasová centra a jiné služby, a ještě se na konci ulice v dochodové vzdálenosti 4 minut nachází velký hypermarket. Blízká dostupnost znamená mj. značnou úsporu času.
Sousedé / poměry v okolí
I když to coby zájemce o koupi nemůžete dostatečně odhadnout, jedná se rovněž o významný faktor, který má na cenu nemovitosti v brněnské metropoli vliv. Například makléři RK BRAVIS si vždy zjišťují, jaké jsou sousedské vztahy v daném bytovém domě i okolí, zda nedochází k nějakým konfliktům (nebo dokonce šikaně), a pokud, tak proč (třeba že byl předchozí majitel hlučný a každý večer si pouštěl hlasitou hudbu, tak mu to teď ostatní vrací). Vina ale nemusí být vždy na straně vlastníka onoho bytu, někdy se stává, že ve zbytku domu žijí „sociálně slabší“, nebo dokonce lidé s problémy (alkoholismus, drogy...), což dokáže cenu nemovitosti zásadně srazit, byť se jinak nachází v dobré lokalitě.
Provozovna přímo v domě
Jak jsme nastínili výše, bytové jednotky, do nichž vidí kolemjdoucí z ulice, nejsou zrovna lukrativní a řada novostaveb s nimi dnes proto ani nepočítá. Místo nich tak vznikají komerční prostory: jednat se může o realitní kancelář, fyzioterapii, beauty studio, obchod s oblečením apod., což jsou ty lepší případy. Někdy se ale stává, že jsou takové obchodní jednotky pronajaty k provozování restaurací a hospod, což může zejména ve večerních hodinách znamenat nepříjemnosti. Když se totiž hosté baví, vzniká tím hluk, a především zahrádky „živé“ až do půlnoci (nebo i déle) jsou zcela v rozporu s potřebami pracujících lidí, kteří vstávají ráno ve čtyři do práce. Sice se nestává příliš často, že by se tak rušný podnik nacházel přímo v domě, ale i takové případy jsou.
Vlastnictví nemovitosti
Komu bytová jednotka, rodinný dům, pozemek nebo jakákoliv jiná nemovitost patří, má zásadní vliv zejména na průběh jednání. A to nejenom s prodávajícím, ale například také s bankou, pakliže chcete koupi financovat úvěrem. V praxi se setkáte se čtyřmi hlavními typy vlastnictví nemovitosti:
- osobní vlastnictví je nejběžnější a znamená nejméně komplikací; nemovitost vám prodává přímo její majitel a banka nebo stavební spořitelna ji může dostat do zástavy oproti poskytnuté hypotéce
- družstevní členství se nevztahuje přímo k vlastnictví bytové jednotky, ale dává vlastníkovi právo ji užívat formou nájmu; pokud družstvo není ochotné převést byt do OV, banka ani nikdo jiný vám na něj se zástavou nepůjčí (max. úvěr bez zajištění, ten však dosahuje u stavebních spořitelen nejvýše 1 milionu korun, u bezúčelových půjček na cokoliv pak 2,5 milionů korun)
- společné jmění manželů je de facto obdobou OV (ale stejně tak mohou manželé vlastnit i družstevní podíl) s tím, že musí prodej schválit oba spoluvlastníci (jeden bez druhého nemůže)
- spoluvlastnictví nastává třeba v momentě, kdy nemovitost zdědili nejméně dva lidé, případně ji společně koupili; bez souhlasu všech spoluvlastníků ji prodat nelze, což může být někdy na jednání poměrně komplikované, ale pakliže se vlastníci na prodeji 100% shodují, žádné obstrukce nečekejte
Zřídkakdy se objevují ještě další typy vlastnictví, ty však nejsou pro většinu lidí relevantní.
Současná situace na trhu
S pokračujícím trendem urbanizace se lidé stěhují do měst stále více, a zejména ta velká jako je Brno nedokáží uspokojovat zvýšenou poptávku, což má za následek růst cen nemovitostí až o desítky procent ročně. A to i přes to, že se řada lidí poohlíží po bydlení v okrajových částech, případně v dojezdové vzdálenosti (do 20 km od města). Konkrétně v brněnské metropoli může za zvyšování tržních cen také vysoká koncentrace cizinců a studentů, kteří tvoří více než 20 % obyvatelstva a dlouhodobě (přitom stále více) tak „ukrajují“ z bytových kapacit.
Zdaleka se ale nejedná o jediný faktor, vedle dostupnosti nemovitostí jsou neméně důležité možnosti potencionálních kupujících, tedy zda jsou schopni a ochotni koupi bytu, rodinného domu, pozemku atd. financovat. Kdyby například byla hypotéka nad jejich finanční možnosti, jednoduše by nemohli nemovitost koupit; i přes zdražení úvěrů ale stále připadá na jednu i několik (dokonce i desítek) zájemců. Zohlednit je však nutné ještě další vlivy, třeba ceny energií nebo inflaci, které sehrály významnou roli už v roce 2022 a je tomu tak i nadále.
Věcné břemeno
Aby později nedošlo ke komplikacím při nakládání s nemovitostí, je nezbytné ověřit, zda není zatížena nějakým věcným břemenem. V případě bytových jednotek nejsou tak častá, spíše minimálně, i když i u té může být podmínka, že v ní například někdo dožije (typicky starší lidé, kteří se například připravují na odchod do pečovatelského domu a chtějí mít tuto náležitost vyřešenou s předstihem). U rodinných domů je třeba být obezřetnější, přilehlý pozemek může být totiž zatížen třeba věcným břemenem na inženýrské sítě nebo břemenem k přístupové cestě. Dopředu je tedy nutné zjistit, zda a jak je nemovitost zatížena, případně kdy (jestli vůbec) věcné břemeno končí, eventuálně jak moc to omezuje jeho využívání.
Jak koupit nemovitost v Brně (i levně/ji)
Zájem o bydlení je v Brně dlouhodobě obrovský, dynamická metropole láká jak tuzemské občany, tak cizince, kteří vyhledávají jak ve světě vyhlášené univerzity, tak pracovní příležitosti mnohých českých i mezinárodních firem. Reakcí byl někdy až raketový růst cen, který nějak výrazněji zpomalil teprve v roce 2022, a cena dokonce začala u některých nemovitostí mírně klesat. Bydlení v Brně, zejména tedy byty, je tak možné sehnat i za poměrně zajímavé ceny, pakliže víte, co chcete, a jak s prodejci jednat, s čímž vám může pomoci náš zkušený makléř.
RK BRAVIS mívá navíc v nabídce nemovitosti, které jinde nenajdete, a stejně tak pro vás dokážeme na základě požadavků najít vhodnou příležitost. Vedle toho si můžete nastavit i hlídacího psa, a jakmile bude vámi požadovaný byt, dům, pozemek atd. k dispozici, informujeme vás e-mailem. Svým klientům přitom nabízíme nemovitosti z naší nabídky přednostně, což jim dává jistou „konkurenční výhodu“ nad jinými zájemci.