Ať jste se rozhodli prodat byt, dům, pozemek nebo jakoukoliv jinou nemovitost, vyvarujte se častým chybám, kterých se dopouští zejména majitelé, co řeší celou záležitost na vlastní pěst. Ne všechno je tak jednoduché a praxi z internetu načerpat nelze, což často končí tím, že majitel buď nemovitost prodá levněji, než musí, anebo ji neprodá vůbec.
„Realitní trh se dynamicky vyvíjí. Proto i zkušení makléři v BRAVISu konzultují některá specifika prodeje s dalšími kolegy a odborníky na danou problematiku. Právní, daňové i technické záležitosti se častokrát liší případ od případu a každý detail je důležitý. Za 22 let naší praxe víme, že bohužel i malé chyby můžou mít velký dopad na konečnou cenu a úspěšnost prodeje. Proto nenecháváme nic náhodě,“ vysvětluje obchodní ředitel realitní kanceláře BRAVIS, Ing. Petr Urban.
A jakých chyb se lidé dopouští při prodeji nemovitosti nejčastěji? Některé se mohou zdát „malé“, ale v součtu zvládnou uškodit.
1. Špatně stanovená prodejní cena
Jde o nejčastější a zároveň největší chybu. A přitom správně stanovená tržní cena rozhoduje o tom, jak rychle a výhodně svou nemovitost prodáte. Pokud nastavíte cenu příliš vysoko, odradí to potenciální kupce a vaše nabídka zůstane na trhu dlouhé měsíce bez odezvy. Naopak příliš nízká cena znamená, že se ochuzujete o peníze, které byste mohli získat. Přesto mnoho majitelů při oceňování vychází z nepřesných údajů a osobních dojmů.
Jedním z nejčastějších omylů je srovnávání s jinými nabídkami bez ohledu na rozdíly ve stavu nemovitosti, lokalitě a dalších faktorech. Dalším „nešvarem“ je spoléhání na cenové mapy bez odborného posouzení. Nejjistějším řešením je pak ocenění nemovitosti zkušeným realitním profesionálem.
Srovnávání s jinými nabídkami
- Ceny inzerovaných nemovitostí mohou být nadsazené, ale i podhodnocené.
- Sousedova loňská prodejní cena neznamená, že váš dům má stejnou hodnotu.
- Každá nemovitost má jiný stav, umístění v dané lokalitě a atraktivitu.
Cenové mapy nestačí
- Cenové mapy poskytují jen orientační přehled a nejsou vždy přesné.
- Prodejní cenu neurčují průměrná statistická data, ale trh.
- Tržní hodnota nemovitosti závisí na stavu, vybavení, a hlavně na nabídce a poptávce, které cenové mapy nezohledňují.
Profesionální odhad tržní ceny jako nejspolehlivější řešení
- Realitní specialista dokáže správně zohlednit všechny důležité faktory.
- Běžná cena odhadu vyjde sice na pár tisíc korun, ale solidní realitní kancelář vám ho udělá zdarma v rámci svých prodejních služeb.
- Neodborně stanovená cena může znamenat ztrátu peněz a zbytečně dlouhý prodej.
2. Neúplné informace a nekvalitní fotografie vás mohou připravit o kupce
První dojem rozhoduje. Neuklizený interiér a viditelné závady nemovitosti kupce většinou odradí ještě předtím, než si vůbec začnou prohlížet detaily vaší nabídky. Vyplatí se proto investovat čas do úklidu, drobných oprav a správného naaranžování prostoru. Profesionálové v realitách využívají tzv. home staging, což je proces přípravy a úpravy interiéru. Cílem je zvýšit estetickou hodnotu nemovitosti a umožnit zájemcům lépe si představit, jak by v ní mohli žít.
Alfou omegou jsou také profesionální fotografie, půdorysy nebo 3D scan a výstižný popis nemovitosti. V praxi se stává, že majitelé pořizují snímky jen na mobil, a navíc se špatným osvětlením. Ale to hlavní, co zvyšuje atraktivitu jejich nabídky mezi konkurencí na trhu jsou profesionální fotografie a správný popis bytu nebo domu, včetně informace o energetické náročnosti.
Pokud chybí důležité informace o nemovitosti nebo snímky „ze všech úhlů“, velká část potenciálních zájemců může nabídku jednoduše přeskočit. V tu chvíli přicházíte o kupce, který by byl ochoten zaplatit hned.
Kvalitní fotografie jsou základ
- Fotky by měly zachytit nemovitost ze všech důležitých úhlů.
- Nekvalitní snímky nebo špatně osvětlené fotografie mohou odradit i vážné zájemce.
- Profesionální prezentace zvyšuje důvěryhodnost nabídky.
Detailní popis usnadní rozhodování
- Kupci hledají ucelené informace – neúplný popis může znamenat ztrátu zájmu.
- Půdorysy nebo 3D scan nemovitosti pomáhají vytvořit lepší představu o prostoru.
- Výstižný text by měl zdůraznit výhody nemovitosti a odpovědět na základní otázky kupujících.
Prezentace rozhoduje – co by nemělo chybět?
- Kvalitní fotografie, vizualizace nebo videa.
- Profesionální půdorys, případně 3D scan.
- Výstižný popis se všemi klíčovými informacemi.
- Správně nastavená cena pro maximální úspěšnost prodeje.
3. Bez jasné prodejní strategie riskujete ztrátu času i peněz
Stanovit cenu a vložit inzerát nestačí – úspěšný prodej nemovitosti vyžaduje jasnou strategii. A to znamená pečlivé a promyšlené načasování nabídky, cílení inzerce na správnou skupinu i profesionální přístup k jednání se zájemci. Bez toho se majitelé často dostávají do situace, kdy musí reagovat na nezávazné dotazy, neúspěšně vyjednávat nebo dokonce slevovat více, než je nutné.
Jak správný plán ovlivní cenu i rychlost prodeje
- Bez jasné strategie se nemovitost prodává déle a v čase ztrácí atraktivitu na trhu.
- Majitelé obvykle neumí správně filtrovat vážné zájemce od těch, kteří jen „zkouší“.
- Neefektivní cenová politika vede k nesmyslným slevám a zbytečným ztrátám.
- Rychlé reakce na nabídky zájemců nemusí vždy znamenat výhodné podmínky.
- Jasný plán prodeje umožňuje lépe vyjednávat a dosáhnout optimální ceny.
4. Slabá inzerce snižuje šanci na prodej
Prodávající si obvykle myslí, že pro úspěšný prodej stačí pár fotek, stručný popis a inzerát na „slovy“ pár nejnavštěvovanějších realitních portálů. Pak už jen čekají na ideálního kupce. Jenže realitní trh funguje úplně jinak – pokud inzerci nevěnujete dostatečnou pozornost, vaše nabídka se ztratí mezi stovkami jiných, osloví jen minimum zájemců a prodej se bude zbytečně a dlouho protahovat.
Omezený dosah = méně zájemců
Potenciální kupci hledají nemovitosti různými způsoby. Někteří sledují specializované weby, jiní se spoléhají na sociální sítě nebo osobní doporučení. Čím širší dosah inzerce, tím větší šance, že oslovíte správného kupce, který bude ochoten zaplatit férovou cenu.
Neviditelný inzerát = žádný prodej
I když vytvoříte skvělý inzerát, pokud není správně propagován, osloví jen zlomek seriózních kupců. Efektivní realitní marketing je dnes o placených reklamách na sociálních sítích, Google, Seznam a e-mailových kampaních i využití kontaktů na zájemce, které mají ve svých databázích profesionální realitní kanceláře.
Dlouhý prodej = nižší cena
Pokud inzerát visí na internetu několik měsíců bez zájmu, začne působit nedůvěryhodně. Kupující si pak myslí, že s nabízenou nemovitostí není něco v pořádku, nebo ji začnou považovat za „ležák“, u kterého je prostor pro výrazné slevy.
5. Nemovitost neprošla technickou inspekcí
Zejména u starších objektů (typicky z dědictví po pra/rodičích) je na místě provést celkovou prohlídku technického stavu nemovitosti. Po letech mohlo dojít k únavě materiálu, ale i poškozením, jejichž působení je sice pomalé, ale zato ničivé – třeba když dlouhodobě zatéká kolem komína a na půdě se proto vytváří plíseň a hnijí trámy.
Všechny tyto nedostatky je proto nutné odstranit, případně o nich informovat a zohlednit v ceně. A kdyby si nemovitost řádně nezkontrolovat ani kupující, neznamená to, že máte vyhráno. Stále totiž nesete odpovědnost za skryté vady. Inspekci by měl přitom vždy provádět specialista.
6. Jednání, na které majitel nestačí
Že se „někdo ozve“ ještě neznamená, že nemovitost koupí za cenu, kterou požadujete. Buď se může jednat o člověka, který zkouší psychologickou hru ve stylu „banka nám dá jenom takovou hypotékou a s rodinou už nemáme kde bydlet“, nebo o někoho, kdo bude chtít nemovitost vykoupit se slevou.
Nezkušený majitel pak snáze podlehne emocím a prodá buď pod cenou, anebo v zatvrzelém postoji naopak přijde o nabídku, která se nemusí opakovat. Jenomže poznat nečistou hru ani dobrou nabídku není lehké; takovým situacím každopádně nemusíte čelit, převezme-li za vás jednání zkušený realitní makléř.
7. Nedostatečná právní ochrana
Ačkoliv jsou na internetu ke stažení různé varianty kupních smluv, prakticky žádná vás nedokáže spolehlivě chránit. Vždy se totiž jedná pouze o obecné vzory, které nelze aplikovat na jakýkoliv případ. Neznamená to sice, že by nebyly legislativně správné, málokdy však nabízí dostatečnou právní ochranu, což je nevýhodou zejména v případech, kdy poskytujete kupujícímu nějakou slevu kvůli závadám, nebo specifikujete technický stav. Bez problémů se však nemusí obejít ani prodej nemovitosti „v dobrém stavu“. V RK BRAVIS je přitom smlouva vždy připravována ve spolupráci s odborníky na danou problematiku a je součástí služeb.
„Právní ochrana našich klientů je v každém případě prioritou. Proto máme, jako jedna z mála brněnských realitních kanceláří, vlastní právní oddělení. I zdánlivě bezproblémový realitní obchod totiž může skrývat právní nástrahy, které je potřeba ošetřit. Prodávajícím, kteří nám svěřili prodej své nemovitosti, navíc poskytujeme komplexní právní servis zdarma. Připravíme smlouvy, zajistíme jejich kontrolu a postaráme se o bezpečný převod vlastnictví včetně zápisu na katastr nemovitostí,“ říká Ing. Lenka Bednářová, jednatelka brněnského BRAVISu.
8. Neznalost zákonných a daňových povinností může přijít draho
Prodej nemovitosti v roce 2025 už není jen o podpisu kupní smlouvy. Nová legislativa přináší povinnosti, na které si při prodeji svépomocí často zapomíná. A ty mohou stát majitele nemovitostí nemalé peníze. Hrozí pokuty nebo dokonce komplikace při převodu vlastnictví.
- Dokumentace k nemovitosti je povinná – Nový stavební zákon nařizuje, že každý dům musí mít kompletní stavební dokumentaci, nebo alespoň pasport stavby. Pokud chybí, může úřad vyměřit pokutu do výše 400 000 Kč.
- Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) nesmíte ignorovat – Bez něj nelze například byt nebo rodinný dům legálně prodat. Za chybějící PENB může prodávající dostat pokutu až 100 000 Kč.
- Daňová povinnost může nepříjemně překvapit – Mnoho prodávajících netuší, že pokud nesplňují podmínky pro osvobození, budou muset z prodeje zaplatit daň z příjmu. Ta může dosahovat 15 % nebo dokonce 23 % z rozdílu mezi kupní cenou a pořizovací hodnotou nemovitosti.