Ministerstvo financí nedávno zveřejnilo novou a interaktivní cenovou mapu nájemného, která má pomoci státu lépe pochopit, za jaké ceny se pronajímají byty v různých regionech České republiky a jestli výše hypoték dorovnává výši nájmů.
Cílem této cenové mapy není, aby si běžní lidé porovnávali, zda platí za bydlení málo nebo hodně, ale má poskytnout státu přesnější informace o trhu s bydlením. V tomto článku se zaměříme na význam nové cenové mapy, ale hlavě na to, proč je investice do nájemních nemovitostí v Brně i v Praze atraktivní a jaké jsou příčiny stále převyšující poptávky po nájmech právě v těchto metropolích.
Význam nové cenové mapy nájemního bydlení
Cenová mapa nájemního bydlení je nástroj, který poskytuje informace o průměrných cenách nájmů v různých lokalitách České republiky a má být aktualizována celkem čtyřikrát ročně. Mapu, kterou vytvořilo Ministerstvo financí, mohou využívat i další instituce. Například původně měla sloužit jako zdroj informací pro nastavení sociálních dávek na bydlení. Ministerstvo práce a sociálních věcí, které tyto dávky vyplácí, ale nakonec rozhodlo, že bude používat vlastní data lépe odpovídající realitě domácností.
Pro účely nové cenové mapy nájmů ministerstvo zavedlo tzv. referenční byt, což je model, který pomáhá porovnávat nájemné mezi různými byty bez vlivu nadstandardních nebo naopak špatně udržovaných bytů.
Referenční byt, který používá pro výpočet nájemného Ministerstvo financí v nové cenové mapě je:
- starší než 5 let
- bez bezbariérového přístupu
- bez balkonu, terasy a parkování
- v dobrém až velmi dobrém stavu
- u novostaveb je byt maximálně 5 let starý
- výše nájemného se stanovuje podle velikosti bytu od 1+kk až po 4+1
„Pro investory a zájemce o koupi bytu na pronájem je ale důležité pochopit, že cenová mapa Ministerstva financí nenabízí kompletní obraz trhu. Nezohledňuje totiž ani vybavení, konkrétní adresu v rámci města, ale ani poměr aktuální poptávky a nabídky, které mají zásadní vliv na cenu nájemného,“ vysvětluje Kateřina Pachlová, ředitelka oddělení pronájmů společnosti BRAVIS.
Faktory, které ovlivňují reálnou tržní cenu nájemného:
- Lokalita – byty v centru nebo v blízkosti MHD a občanské vybavenosti jsou dražší.
- Technický stav – moderní, renovované nebo nízkoenergetické byty se pronajímají za vyšší ceny.
- Vybavení – zařízené byty včetně balkonu nebo parkování jsou pro nájemce atraktivnější.
- Poptávka a nabídka – v období vysoké poptávky rostou zároveň ceny.
Pokud zvažujete investici do nemovitosti na pronájem, není vhodné spolehnout se pouze na cenovou mapu Ministerstva financí. Důležité je sledovat aktuální tržní trendy a hodnotit konkrétní parametry daného bytu.
„Investoři, kteří chtějí lépe plánovat své strategie na základě reálných dat o výnosech z nájemného, například v Brně, mohou využít náš on-line nástroj mujodhadce.cz. Kdykoliv mohou svůj záměr konzultovat i s našimi zkušenými makléři, kteří pracují s aktuálními tržními daty a klientům pomáhají s kompletní správou investičních bytů už desítky let,“ doplňuje Kateřina Pachlová z BRAVIS.
Nájem vs. hypotéka: Co je dnes výhodnější?
Dlouho platilo, že splátka hypotéky byla nižší než nájemné, a ještě v roce 2018 se průměrné úrokové sazby hypoték pohybovaly kolem 2,5 %. Postupně však docházelo k jejich nárůstu, zejména v důsledku měnové politiky České národní banky a globálních ekonomických vlivů.
V roce 2022 dosáhly hypoteční sazby vrcholu a vyšplhaly se až přes 6 %, okolo 5 % se koneckonců drží ještě v roce 2025. Toto skokové zdražení hypoték přimělo mnoho zájemců o vlastní bydlení přesunout se do nájemního sektoru, a to dle základních zákonitostí trhu vedlo k rychlému růstu cen nájmů, především ve velkých městských oblastech, jako jsou Praha a Brno.
Podle dostupných dat, například i v nové cenové mapě, se rozdíl mezi měsíčními náklady na nájem a splátkou hypotéky začíná zmenšovat a naznačuje návrat k „normálu“ na trhu bydlení. Týká se to ale hlavně menších regionů, například Moravskoslezského a Ústeckého kraje. Ale i přesto, že nájmy za poslední tři roky skokově rostou, a to rychleji než samotné prodejní ceny bytů, pro mnoho lidí zůstává nájemní bydlení, hlavně v metropolích, výhodnější než koupě vlastního bytu.
Porovnání nákladů na pořízení a financování bytu 2+kk v novostavbě v Brně z pohledu koupě a pronájmu
Koupě bytu:
- Cena bytu: V Brně se průměrná cena novostavby pohybuje kolem 131 300 Kč za m². Pro byt o velikosti 50 m² by cena činila přibližně 6 565 000 Kč.
- Hypotéka: Při financování 80 % ceny bytu (tj. 5 252 000 Kč) s úrokovou sazbou 5,5 % p.a. na 30 let by měsíční splátka vyšla přibližně na 29 800 Kč.
Pronájem bytu:
- Měsíční nájemné: Pronájem bytu 2+kk o velikosti 50 m² v Brně stojí průměrně 19 500 Kč měsíčně bez nákladů na energie.
Je však potřeba zvážit i další faktory, jako je potenciální růst hodnoty nemovitosti, a hlavně osobní preference. Pro vlastní bydlení na hypotéku je dnes výhodnější se poohlédnout v okolí Brna a v lokalitách s rychlou dopravní dostupností. Tam můžete najít například nabídky nových a velkorysých rodinných domů, které pořídíte výhodněji než menší byt v centru Brna.
Proč se investice do nájemních nemovitostí v Praze a Brně vyplatí?
I přes rostoucí ceny nemovitostí zůstávají Praha a Brno atraktivními místy pro investice do nájemního bydlení, a to hlavně díky vysoké poptávce, kterou popohání hned několik klíčových faktorů. Obě města jsou ekonomickými centry s širokou nabídkou pracovních příležitostí. To přitahuje nejen nové obyvatele, ale i profesionály z různých oborů, kteří chtějí kvalitně bydlet a akceptují i vyšší ceny nájmů.
Renomované univerzity zajišťují stabilní přísun studentů, včetně těch zahraničních, kteří jsou další skupinou, která hledá moderní nájemní byty. K tomu se přidává skvělá kvalita života – od kulturní nabídky až po moderní infrastrukturu a služby. Vysoká poptávka po nájemním bydlení v těchto metropolích proto znamená stabilní a potenciálně rostoucí příjmy z pronájmu pro investory.
Současná situace na trhu v Brně nabízí investorům několik příležitostí:
- Stabilní poptávka: Vysoká poptávka po nájemním bydlení zajišťuje nízkou míru neobsazenosti a pravidelné výnosy.
- Vstup na trh: I přes vysoké ceny nemovitostí je stále možné najít atraktivní investiční příležitosti se zajímavým poměrem vstupních nákladů a návratnosti.
- Potenciál růstu hodnoty: Nové a promyšlené investiční byty v atraktivních lokalitách se rychle zhodnocují v čase.
- Diverzifikace portfolia: Nemovitosti představují hmatatelnou a konzervativní investici, která slouží jako ochrana proti inflaci a nástroj pro zhodnocení.
- Flexibilita: Možnost přizpůsobit a zvyšovat nájemné podle aktuálních tržních podmínek.
Budoucí vývoj trhu nájemního bydlení
Analytici předpokládají, že trh nájemního bydlení bude v nadcházejících letech dál dynamicky růst. Vysoká poptávka po pronájmech ale zůstane hlavně v metropolitních oblastech, kde se koncentruje ekonomická aktivita a možnosti vzdělání.
Proč se poptávka po nájemním bydlení zvyšuje a co to znamená pro investory?
- Demografické trendy: Neustálý příliv obyvatel do větších měst, kde jsou pracovní příležitosti, kvalitní vzdělávací instituce a široká nabídka služeb. Lidé se nejčastěji stěhují do Prahy, Brna kvůli kariéře nebo studiu a tím se dlouhodobě udržuje vysoká poptávka po nájemních bytech.
- Změny v preferencích bydlení: Mladší generace stále častěji preferuje flexibilitu nájemního bydlení před dlouhodobými závazky spojenými s hypotékou a vlastnictvím nemovitosti.
- Ekonomická situace: Vysoké úrokové sazby a obtížnější získání hypoték znamenají, že pro mnoho lidí je nájem výhodnější variantou. K tomu se přidává i životní styl nastupující generace – flexibilita, kterou nájemní bydlení nabízí a snadnější stěhování za prací, nižší vstupní náklady i absence dlouhodobého finančního závazku.
Stále převyšující poptávka po nájmech a nedostatečná nabídka bydlení naznačuje stabilní výnosy, ať už jde o tradiční dlouhodobé pronájmy nebo populární krátkodobé pronajímání bytů. Pro investory to znamená jediné – správně zvolená nemovitost na správném místě může být i v příštích letech výnosným a bezpečným investičním krokem.
Pokud přemýšlíte o investici do nájemní nemovitosti v Brně, je důležité mít po svém boku odborníky s dokonalou znalostí lokálního trhu. Realitní společnost BRAVIS se už 22 let stará o stabilní výnosy z pronájmů bytů více než 2 500 majitelům nemovitostí.
Nechte si poradit od profesionálů a zjistěte, jak vám můžeme pomoci dosáhnout maximálního zhodnocení vaší nemovitosti!
