Kdo si chce v největší moravské metropoli pořídit vlastní bydlení, a nebo si jen pronajmout byt, setká se s poměrně vysokými cenami nemovitostí. Ty sice rostou napříč celou Českou republikou, zejména v druhém největším městě však rychlejším tempem než jinde. Důvodů, proč jsou byty v Brně tak drahé, je hned několik, a musíme se na ně dívat komplexně – každý z nich se totiž nějakou měrou na rostoucích cenách podílí a některé spolu úzce souvisí.
Poptávka převyšuje nabídku, a to násobně
V posledních letech zájem o bydlení výrazně stoupl, což lze sice vnímat jako hlavní, nejzásadnější důvod, ale ve skutečnosti jich je mnohem více – a všechny dohromady přitom vedou ke zvýšené poptávce. Na každý volný byt v současné době připadá asi 5 poptávajících, což žene ceny nemovitostí v Brně nahoru až o desítky procent ročně. Bydlení se tak obecně stává stále hůře dostupným, a uvážíme-li současné ceny, může si ho dovolit stále méně lidí.
V brněnské metropoli žije velký počet cizinců
Že se jedná o druhé největší město u nás co do počtu obyvatel je všeobecně známo, za poslední dekády se přitom toto číslo zdánlivě nezměnilo. Dle Českého statistického úřadu má Brno zhruba 380 000 občanů; jsou však počítáni pouze ti s trvalým pobytem. A právě tady nastává obrovský rozdíl mezi realitou a statistikou, podle níž se v městských částech Střed a Venkov zdržuje dohromady na 58,6 tisíce cizinců (ke konci 2020) a tvoří tak přes 15,4 % obyvatel.
Zájem zahraničních přistěhovalců přitom stále roste, a to zejména těch „z východních zemí“, kteří k nám přichází za podstatně lépe placenou prací (kupříkladu na Ukrajině je běžná mzda 3 000 až 4 000 Kč). Toho navíc hojně využívají velké firmy, kdy prostřednictvím pracovních agentur přijímají cizince ve velkém. Na jednu stranu to však dává smysl, neboť nároky na pracovní náplň i finanční odměnu tuzemských obyvatel stále rostou a některé firmy to nejsou schopny zaplatit, a nebo to ani vzhledem k povaze práce nepovažují za důležité.
Sčítání obyvatel tak fakticky nelze brát jako přesný vypovídající údaj, když nezohledňuje „nečeské“ příslušníky bez zmíněného trvalého bydliště. Zákon navíc u některých ani nevyžaduje jakoukoliv registraci (to proto je statistika nezohledňuje). Místo pobytu sice cizinec musí hlásit na cizineckou policii, ani s tím ovšem čísla nepočítají, a kupříkladu slovenští občané tuto povinnost vůbec nemají. Prakticky se tak statistika liší až o vyšší desítky tisíc obyvatel, což zásadně souvisí s níže zmíněnými studenty.
Město láká stále více zahraničních studentů
Vzhledem k vysoké úrovni brněnských vysokých škol a benevolentním podmínkám pro přijetí ke studiu bylo Brno v celosvětovém měřítku vyhodnoceno jako 6. nejlepší univerzitní město (přeskočilo i Prahu), a zájem zahraničních studentů se tak ještě zvýšil. Dle posledních průzkumů jich do největší moravské metropole dojíždí každoročně kolem 80 000, což zásadně zvyšuje její populaci, která překračuje hranici 450 tisíc. Jenom na Masarykově univerzitě studuje více jak 5 000 Slováků, což je asi 16 % z celkového počtu 32 000.
A každoročně stoupá i zájem studentů z jiných zemí, jenom na zmíněné MUNI jich bylo v roce 2018 více jak 850 (v tomto směru je však Praha v násobném předstihu). A právě obrovský zájem zahraničních studentů je dalším důvodem, proč jsou byty v Brně tak drahé; a to i přesto, že řada z nich bydlí na kolejích či ve sdílených domácnostech. Jenže dokud nebude navýšena kapacita univerzitního ubytování pro studenty, budou nájmy stále vysoké. V současnosti je běžné, že musí jeden vysokoškolák hradit i 5 až 7 tisíc za pokoj, a někdy dokonce jen za lůžko.
Rostoucí zájem o krátkodobé ubytování
Někteří majitelé chtějí ze své nemovitosti získávat maximum a rozhodli se proto, že ji nebudou nabízet ke stálému bydlení a přijímat každý měsíc nájemné, ale raději ji nabídnou jako ubytování namísto hotelů. V České republice sice zatím není tento způsob „noclehu“ tak rozšířený jako v zahraničí, i tak ho ovšem v hlavním městě Jihomoravského kraje využilo v roce 2016 na 3,5 tisíce lidí, o rok později už 6 300, v roce 2019 stoupl jejich počet na 9,5 tisíce, a vůbec nejúspěšnější byl rok 2020, kdy využilo přespání v soukromém bytě přes 12,5 tisíce návštěvníků (cca 85 % z ČR).
Své udělaly levné a dostupné hypotéky
I přes pandemickou situaci covidu-19 a v mnohých směrech ochromenou ekonomiku byl zájem o vlastní bydlení rekordní, což potvrzuje i historicky nejvyšší objem poskytnutých hypoték. Úrokové sazby se dlouho pohybovaly kolem 2 % a v nejlepším období spadly dokonce pod tuto hranici, což bylo pro lidi velmi výhodné. Mnozí se tak zřejmě pustili do koupě nemovitosti v Brně dříve, než původně zamýšleli, a právě nečekaně vyšší zájem vystřelil ceny bytů o něco výše. A rostly dokonce i v době, kdy všichni očekávali alespoň zpomalení růstu či jejich propad.
Aby nedošlo k úplnému přehřátí realitního trhu, rozhodla se na konci roku 2021 zakročit Česká národní banka, která razantně zvýšila úrokové sazby. To mělo za následek zdražení hypoték, úvěrů ze stavebního spoření a půjček obecně, takže přestaly být pro lidi tak lákavé. V současnosti se drží úroky u hypoték lehce nad 4 % p.a., což je oproti minulému roku u závazku na 20 až 30 let výrazné zdražení. A i když zájem o nové nemovitosti obecně začíná klesat, v největší moravské metropoli i nadále roste. Nedostatek bydlení je tak největším důvodem, proč jsou byty v Brně tak drahé.
Stavební materiál je drahý a nedostatkový
Ačkoliv by se mohlo zdát, že zvýšený zájem o bydlení přinese kupříkladu nová pracovní místa a pomůže nastartovat ekonomiku, není to tak černobílé. S nečekanou poptávkou po nových nemovitostech neudrží tempo výrobci materiálu, protože buď nemají dostatečné kapacity, a nebo zkrátka není z čeho vyrábět. A svůj podíl viny na tom nese i červnové tornádo na jihu Moravy, které de facto ze dne na den vyprázdnilo sklady prodejců i velkoobchodníků. Stavebního materiálu je v současnosti tak málo, že byty v Brně i jinde po ČR zdražují až o stovky tisíc korun.
Nároky na bydlení se všeobecně zvýšily
Aktuální situace pro některé sice znamená „bydlím, kde je zrovna volno“, platí to však výhradně při pronájmu bytu v Brně, nikoliv při pořizování vlastního. Asi nikdo by nechtěl investovat do bydlení s vidinou, že ho za pár let opustí a bude hledat nové: lidé naopak chtějí stále častěji „ideální domov“ napořád, a pokud se jim kupovaná nemovitost opravdu líbí, jsou ochotni zaplatit více než jiní zájemci. Zvyšující se nároky na bydlení jsou tak dalším faktorem, proč jsou byty v Brně tak drahé, a proč jejich cena roste i o desítky procent ročně.
Ne každému už zkrátka stačí „čtyři stěny“ a ne každý dokáže bydlet všude. Jednomu mohou kupříkladu vadit vysoké stropy typické pro starší domy, jinému zase špatná orientace oken, protože pracuje doma a vyžaduje tak denní světlo. Doba panelákových bytů a stejně vypadajících nemovitostí už je zkrátka pryč a každý hledá takové bydlení, jaké mu bude po všech stránkách vyhovovat. Málokdy je to ovšem tak snadné, pročež svým klientům hledáme v Brně nemovitosti na míru, které splňují jak základní, tak i na první pohled méně podstatné požadavky.
Stále více lidí se stěhuje do města a jeho okolí
S postupující dobou se stále více obyvatel stahuje do měst (to ostatně platí nejen pro ČR), což má opět za následek zvýšenou poptávku po bydlení a tedy i jeho rostoucí cenu. Někteří hledají v brněnské metropoli lepší pracovní nabídky, jiní oceňují značnou občanskou vybavenost a rozmanitost de facto v každém směru. Jenže „přistěhovalců“ je více, než je Brno schopno při současné bytové výstavbě pojmout, a tak si musí zájemci zase něco připlatit.
Covidová pandemie nicméně změnila chápání mnoha lidí i firem, což vedlo kupříkladu k umožnění pracovat na home office (některé společnosti tak zcela zrušily kanceláře, případně se přesunuly do menších). Takoví lidé se pak raději přesouvají za město, tedy do klidnějších oblastí mimo „hlavní ruch“, aby je při práci nic nerušilo. Zároveň je pro ně však důležité dobré dopravní spojení do centra, aby byly veškeré služby, obchody a jiné podniky stále dostupné.