Hypotéka je dlouhodobě nejoblíbenějším způsobem pro financování bydlení, a zatímco dříve se ji klienti často báli převést jinam kvůli vysokým sankcím (pokutám), dnes už tuto možnost mají, aniž by za ni hradili nějak vysoké částky. Zákon totiž před lety zavedl stropy a omezení pro všechny nové smlouvy, takže už banky nemohou své klienty „držet“ stůj co stůj, a zároveň nařídil umožnit předčasné splacení hypotečního úvěru kdykoliv v průběhu trvání smlouvy. Pokud si tedy budete chtít půjčku na bydlení refinancovat, protože jste jinde dostali lepší (nižší) úroky, anebo jste třeba přišli k penězům (z dědictví, prodeje firmy...), nemusíte se pokut bát.
Sankce za předčasné splacení hypotéky už nejsou
Ačkoliv to ještě před několika lety bývalo standardem a přechod jinam se nemusel vyplatit, i když by nový poskytovatel nabídl výrazně nižší sazbu, od 1. prosince 2016 to neplatí. Úvěrové společnosti (tedy i/zejména banky) se totiž musí řídit novelizovaným zákonem o spotřebitelském úvěru číslo 257/2016 Sb., podle něhož nesmí udělovat za předčasné ani mimořádné splacení pokuty (sankce), ale může pouze žádat náhradu účelně vynaložených nákladů. Nejčastěji se přitom jedná o nepředpokládané výdaje spojené s administrativou a jejich výše nesmí přesáhnout úroky, které by jinak klient zaplatil do konce období fixace.
Jak vysoký poplatek uhradíte za předčasné splacení hypotéky
I když samotnou pokutu dostat nemůžete (dříve byla opodstatněna jednoduše jako „nedodržení smluvních podmínek“, jimiž jste se zavázali splácet po celou dobu trvání úvěru), může poskytovatel hypotéky žádat při předčasném splacení poplatek (tedy zmíněné účelně vynaložené náklady). Ten ovšem nesmí u spotřebitelských úvěrů (jímž je právě i hypotéka, pakliže ji máte jako fyzická osoba / „na rodné číslo“) přesáhnout 0,5 %, pakliže má smlouva končit za méně než rok, nebo 1 %, má-li platnost delší než 12 měsíců. Zároveň je ale nastaven strop na max. 50 000 Kč, a třeba u 3milionové částky byste uhradili nejvýše 30 000 korun.
Až 1/4 hypotéky můžete předčasně splatit zdarma
Zákon jde v tomto směru spotřebitelům naproti a umožňuje se hypotečního úvěru postupně „zbavit“ i zdarma. Konkrétně umožňuje jednou ročně splatit až 25 % z jeho celkové výše, a poskytovatel nesmí z této mimořádné splátky žádat 0,5 až 1procentní poplatek. Uhradit byste ho museli pouze v případě, kdy by částka přesahovala onu čtvrtinu, a to pouze z rozdílu nad 25 % (pokud je tedy 1/4 celkové výše hypotéky 4 miliony korun a vy uhradíte 1,5 milionu, zaplatíte poplatek pouze z ono půl milionu).
Hypotéku lze předčasně splatit i během fixace (nebo k výročí)
Že máte na nějakou dobu úrok „jistý“ nepřináší v tomto případě žádná omezení; hypotéku lze předčasně nebo mimořádně splácet i během fixačního období. Opět přitom platí, že až 25 % z její celkové výše ročně bude zdarma, a teprve z částky nad tuto hranici byste hradili případné poplatky. Zákon ale rovněž umožňuje vyrovnat dluh bez jakýchkoliv poplatků k tzv. výročí fixace, tedy kdy vám banka sděluje novou úrokovou sazbu. A pokud s ní nesouhlasíte, máte čas úvěr zdarma doplatit do 3 měsíců od jejího oznámení.
Poplatek za předčasné splacení hypotéky není vždy
Ačkoliv mají banky (potažmo všechny úvěrové společnosti) právo žádat náhradu účelně vynaložených nákladů, ne všechny to dělají, případně je nepožadují v plné výši. Řada jich totiž této povinnosti využila ve svůj prospěch a nabízí klientům jako benefit, že mohou hypoteční úvěr splatit předčasně zdarma kdykoliv, eventuálně za drobný poplatek ve výši několika stovek korun. Jiné zase umožňují nad rámec zákona zaplatit zdarma vyšší částky, například 50 % namísto „pětadvaceti“.
Kdy dává smysl splatit hypotéku předčasně
Jelikož je aktuálně zákon ke spotřebitelům tak vstřícný, lze teoreticky říci, že je vhodné refinancovat hypotéku vždy, když vám některý poskytovatel nabídne nižší úroky a RPSN. Zejména při současných sazbách kolem 5 až 6 % p.a. je hypotéka vcelku drahou záležitostí (tedy alespoň oproti „roku covidu“), což ale neznamená, že jí musí být navždy; naopak – právě díky snadnému přechodu jinam ji lze zlevnit prakticky vždy, když vám někdo nabídne lepší podmínky. Počítejte ale i s případným poplatkem za předčasné splacení, který si banky mohou (ale nemusí) účtovat. S výběrem správné hypotéky vám přitom pomůže naše hypoteční centrum BRAVIS.