Problémový, respektive neplatící nájemník, je doslova noční můrou snad každého majitele bytu či domu, který chce zhodnotit své peníze, nebo si třeba zděděnou nemovitostí vylepšit rozpočet. Reality v Brně (ale i jinde v ČR) nabírají zejména v posledních letech na hodnotě a jejich tržní cena stoupá ročně až o desítky procent. Někteří proto kupují druhý byt jako investici v domnění s tím, že si vše zařídí sami a budou se mít lépe. Jenže v praxi bohužel dochází k nepříjemnostem, kdy i zdánlivě solidní zájemce o bydlení přestane hradit. Jak se potom zbavit neplatícího nájemníka, s nímž není domluva a odmítá nemovitost opustit?
Co rozhodně nedělat, pokud nájemník neplatí
I když je nemovitost vaše, stojí zákon do jisté míry na straně nájemníka, byť neplatícího. Jakmile mu totiž svěříte byt / dům do užívání, má rázem vyšší práva než vy coby majitel, a bez jeho souhlasu například nesmíte do obydlí vstoupit, natož ho násilně vystěhovat, vyměnit zámek u dveří, a dokonce ani odpojit energie. Byť se to jeví jako rychlé a rázné řešení, kdy u vás neplatič „nemá co dělat“, zákon ho do jisté míry chrání i přesto, že vám působí škodu. Rozhodně to není fér, legislativa však na druhou stranu chrání ty, s nimiž pronajímatelé nechtějí jednat slušně a klidně by je ze dne na den vyhodili na ulici, protože mají s bytem jiné plány.
- NEvnikejte do obydlí: i když jste majitelem, nemáte právo do bytu či domu vstoupit bez souhlasu, či dokonce proti vůli nájemníka. Pokud tak učiníte, narušujete domovní svobodu a hrozí vám odnětí svobody až na 2 roky nebo peněžní pokuta.
- NEvyměňujte zámek: v návaznosti na neoprávněné vniknutí není ani možné vyměnit zámek a zamezit tak nájemníkovi (byť po skončení smlouvy) v přístupu. Opět tím dochází k porušení jeho práv, nikoliv vašich.
- NEodpojujte energie: opět razantní krok, který však v případném sporu neobhájíte. Některé nájemníky to navíc „nezlomí“ a navíc se mohou hájit, že tím došlo k ohrožení jejich zdraví.
- NEvyhrožujte: dojde-li záležitost až k policii či před soud, mohlo by jakékoliv vyvíjení nátlaku hrát ve váš neprospěch. Navíc nikdy nevíte, kolik „svědků“ by takové vaše chování dosvědčilo.
Snažte se domluvit na společném řešení
Když k takové situaci dojde, zkuste si nejdříve zjistit, proč se tak stalo. Každý je jenom člověk a mohlo se přihodit něco vážného, čemu nešlo předejít. V některých případech se jedná o pouhé opomenutí termínu, kdy je nájemce schopný chybějící úhradu obratem doposlat a není tak nutné posílat písemnou výzvu. Jindy se zase mohla zpozdit výplata nebo se sejít vícero výdajů, do nichž ještě nájemník onemocněl. Zkuste se ho tedy nejdříve zeptat a stanovit si řešení, že například doplatí chybějící splátku po 50 % v dalších dvou měsících, aniž by muselo dojít k ukončení nájemního vztahu.
Možnosti jsou, ale vždy se držte zákona
Dostanete-li se do takové situace, je opravdu nezáviděníhodná – a o to více, pokud z nájmu hradíte hypotéku, s jejíž pomocí jste byt pořídili. Hned na úvod zmiňme, že nemá smysl uchylovat se ke způsobům za hranicemi zákona – z hlediska legislativy je tedy jakékoliv zastrašování, vyhrožování, odpojení energií či výměna zámků nepřípustná – a navíc ani to nemusí „odolného neplatiče“ přesvědčit, aby nemovitost opustil. Pokud se s nájemníkem nelze dohodnout a nebude opakovaně platit, nezbývá, než se připravit na nejméně několik měsíců „tahanic“, které mohou v extrému dojít až k soudu, což by byla záležitost i na dva roky.
Nájemní smlouvu uzavírejte na dobu určitou
I když vám uchazeč řekne, že chce v bytě zůstat nejméně 5 let, nedávejte smlouvu na déle než 1 rok, a raději mu ji pokaždé s předstihem prodlužte o stejné období. Stane-li se z něj neplatič například 8 měsíců po začátku (či prodloužení), můžete do dostat pryč hned na konci smlouvy. Pokud by naopak bylo trvání sjednáno rovnou na 5 let a on přestal splácet už po roce, může vám nemovitost „okupovat“ i další dva roky, a při špatném postupu dokonce déle.
Řešení: Jakmile se stane z nájemníka neplatič a dohoda není možná, zašlete mu doporučeným dopisem písemnou výzvu k úhradě dluhu v přiměřeném období (dluh například nelze žádat do druhého dne, pokud je zjevné, že ho hříšník nemá z čeho uhradit). Nebude-li na výzvu reagovat, pošlete mu žádost o vyklizení bytu nejpozději ke dni konce smlouvy a tu neprodlužujte.
Zůstane-li v bytě i přesto, můžete se obrátit na Policii ČR, která s ním zahájí zkrácené přípravné řízení pro podezření ze spáchání přečinu neoprávněného zásahu do práv k domu, bytu nebo nebytovému prostoru, a obeznámí ho, že spáchal trestný čin, za nějž mu hrozí odnětí svobody až na dvě léta nebo peněžní postih.
Ukončete nájem dohodou obou stran
Jakmile se nájemník dostane do špatné finanční situace, chce se obvykle zbavit veškerých závazků, k nimž patří i platba za bydlení. Jedná se o velkou částku, a pokud například nečekaně přišel o zaměstnání a jediným řešením je pro něj stěhování, nemá smysl trvat na výpovědní lhůtě. Po vzájemném rozhovoru proto doporučujeme, abyste nájemní smlouvu ukončili dohodou, jíž podepíší obě strany (nezasílejte tedy výpověď, ale podepište dokument, v němž bude vyjádřena vůle obou stran). Nebude-li neplatící nájemník souhlasit, bude bohužel nutné přistoupit k dalším krokům, které mohou trvat nejméně několik měsíců.
Výpověď z nájmu a soudní vystěhování
I když je to extrém, i touto cestou se bohužel musí někteří majitelé nemovitostí vydat, ačkoliv klienti RK Bravis nic takového řešit nemusí, neboť se vždy podařilo vybrat solidního nájemníka. Kdo však takové štěstí neměl, musí nejdříve neplatiči zaslat výzvu k úhradě dluhu v přiměření lhůtě, a následně mu doručit písemnou výpověď z nájmu (doporučená dopis přes ČP). Nový občanský zákoník (NOZ) totiž považuje neplacení za hrubé porušení smlouvy, za což ji může majitel bytu / domu vypovědět. Legislativa pak přímo říká, kdy je nutné dodržet výpovědní lhůtu, a kdy ji lze udělit s okamžitou platností (de facto aby se do měsíce vystěhoval).
3měsíční lhůta pro výpověď z nájmu
V momentě, kdy se nájemník opozdí s placením alespoň o měsíc, zašlete mu písemnou výzvu k úhradě. Pokud situaci urychleně nenapraví a odmítne se s vámi domluvit třeba na splátkovém kalendáři, máte nárok mu zaslat výpověď z nájmu pro hrubé porušení smluvních podmínek. Na vystěhování mu však musíte dát čas 3 měsíce a tato lhůta platí až od 1. dne následujícího měsíce. Zároveň ho také musíte poučit, že se může proti výpovědi soudně bránit, protože nebude-li dokument tuto náležitost obsahovat, je prakticky neplatný.
...nájemní smlouvu na dobu určitou lze podle § 2288 vypovědět:
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
...nájemní smlouvu na dobu NEurčitou lze podle § 2288 vypovědět:
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Návrh na přezkoumání, zda-li byla výpověď oprávněná, musí nájemník podat do dvou měsíců od obdržení výpovědi – a pokud to skutečně udělá, může se celá záležitost protáhnout až na 1,5 roku. Nejedná se totiž o prioritní záležitost (ani za předpokladu, že je pro vás chybějící příjem z nájmu de facto otázkou přežití), takže si soudy dávají na čas. Když navíc nesplníte všechny legislativně žádané kroky a jejich posloupnost, může být výpověď zamítnuta. Smluvní vztah lze každopádně rozvázat pouze ze zákonem stanovených důvodů, ať je trvání na dobu určitou či neurčitou.
...právo na přezkoumání, zda-li je výpověď oprávněná, udává § 2290:
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Okamžitá výpověď neplatícímu nájemníkovi
I když to zpočátku pocítíte na penězích více, je v závěru tato možnost lepší, neboť se neplatícího nájemníka zbavíte rychleji. Jakmile vám dluží tři nájmy, nemusíte mu dávat dlouhou lhůtu na zaplacení, ale rovnou mu můžete zaslat okamžitou výpověď z nájmu, takže bude muset byt nejpozději do měsíce předat i za předpokladu, že se bude soudně bránit. Je však nutné, aby se dlužná částka rovnala nejméně výši 3 celých měsíčních nájmů včetně smluvených poplatků. Kdyby vám hradil třeba jen třetinu měsíčně, vystěhovat ho nemůžete, a musíte počkat, než zmíněnou hranici překročí. Stále je tu však povinnost, že musíte neplatícího nájemníka nejdříve k úhradě písemně vyzvat a dát mu na to přiměřenou dobu.
...nájemní smlouvu na dobu lze okamžitě výpověď podle § 2288:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Žádost o vyklizení bytu a poté žaloba
Pokud nájemník výpověď akceptuje a bránit se nebude, máte téměř vyhráno. Může však nastat případ, kdy se odmítne po uplynutí výpovědní lhůty vystěhovat, i když už nemá v bytě co dělat. V takovém případě můžete požádat o pomoc městskou, případně i státní policii, a domoci se vyklizení bytu „rukou zákona“. Kdyby se neplatící nájemník naopak bránil a vy jste splnili všechny právní kroky, téměř jistě uspějete a bude vydán soudní příkaz k vyklizení.
Následně dostane majitel i nájemník informaci 15 dní před plánovaným vyklizením nemovitosti, které provede soudní exekutor. Ten typicky za asistence policie vstoupí do dané bytové jednotky (případně jiné reality), a vykáže jak bývalého nájemce a jeho rodinu, tak odstraní všechny jejich věci. V tomto případě budou poté uskladněny na náklady neplatiče, po němž je bude vymáhat přímo exekutor, vaše problémy tu tedy zdánlivě končí (pokud odmyslíme ušlé zisky a pravděpodobnou nutnost renovace).
Nejlepším způsobem je problémům předejít
V praxi se neplatiči velmi často stávají lidé, s nimiž majitel bytu / domu uzavře smlouvu „na vlastní pěst“ a věnuje pozornost nejvýše 15minutové konverzaci při prohlídce. Jenže ve snaze ušetřit si starosti a peníze si může právě takovým postupem zadělat na budoucí problémy; a přitom zcela zbytečně. Je totiž důležité zájemce o bydlení důkladně prověřit a zjistit si o něm v mezích zákona maximum informací, a teprve podle nich se rozhodovat, komu byt v Brně (nebo jinde) pronajmete.
I zdánlivě solventní člověk s drahým autem může něco skrývat, nebo na sobě mít dokonce exekuci, ačkoliv vystupuje jako by měl vyděláno do konce života. V RK Bravis je prověřování zájemců o pronájem i koupi nemovitosti standardem, bez něhož se do žádné akce nepouštíme, a můžeme se tak pyšnit spokojeností de facto 100 % našich klientů. Stačí přitom věnovat výběru zájemce zvýšenou pozornost hned na začátku a celý vztah podložit kvalitní smlouvou, ideálně sestavenou na míru.
Jak se „pojistit“ pro případ neplacení nájmu
Nejlepší ochranou je vždy výběr správného uchazeče, což nebývá vždy snadné zejména v případě, kdy chcete pronajmout byt v Brně či jinde na vlastní pěst a bez předchozích zkušeností. Kromě toho je dle zákona § 2254 možné od zájemce žádat složení kauce, tzv. jistoty, ve výši až tří měsíčních nájmů (dříve to mohl být až šestinásobek, ale od roku 2017 bylo maximum sníženo na polovinu). V praxi však většinou dochází ke složení kauce odpovídající 1 – 2 měsíčním nájmům, a doporučujeme vždy žádat složení alespoň za jeden měsíc. Zároveň je dobré pronajímat na dobru určitou, a to nejdéle na 1 rok, případně lze prodlužovat i po kratších intervalech.