Ať chcete postavit rodinný dům, chatu či jinou stavbu, přistavět patro nebo provést rekonstrukci, bude v mnoha případech potřeba stavební povolení, případně ohlášení stavby; některé menší projekty se však objedou i bez nich. Navštívit přitom musíte hned několik úřadů – pouze ten stavební nestačí, ačkoliv má první i poslední slovo. Veškeré vyřizování může přitom trvat déle než samotná stavba a je nanejvýš nutné, aby byly všechny kroky 100% správné, jinak by mohlo dojít ke značnému zpoždění.
Kdy je stavební povolení potřeba
Některé stavební úpravy je možné provádět i bez vědomí úřadů, případně vyžadují pouze jednodušší „ohlášení stavby“, které není administrativně tak náročné. Pro stavbu RD však bude potřeba stavební povolení téměř vždy, nechcete-li pouze malý domek. Stavební zákon č. 183/2006 Sb. přitom říká, že je stavební povolení třeba pro stavby, které nesplňují podmínky pro ohlášení § 104, ani nespadají pod § 103, kdy není třeba stavební povolení ani ohlášení stavby. Jedná se například o následující:
- stavby určené k bydlení a rekreaci se zastavěnou plochou nad 150 metrů čtverečních
- stavby s jedním a více podzemními podlažími sahajících do hloubky větší jak 3 metry
- stavby, které mají více než dvě nadzemní podlaží a podkroví
- stavby nad 70 metrů čtverečních celkové zastavěné plochy s výškou přesahující 5 metrů, které mají více jak 1 nadzemní podlaží a podsklepení v hloubce větší jak 3 metry
- bazén či skleník se zastavěnou plochou nad 40 metrů čtverečních,
- opěrné zdi vyšší jak 1 metr a ploty vyšší jak 2 metry
- podzemní stavby hlubší než 3 metry nad 300 metrů čtverečních zastavěné plochy (kromě vodních děl)
- stavby s výškou nad 10 metrů a zastavěnou plochou větší než 300 metrů čtverečních atd.
1) Získejte nákres od architekta
Vaši představu, jak má dům vypadat, je potřeba přenést na papír, aby ji mohli úředníci řádně posoudit. K vypracování nákresu a studie stavby proto budete potřebovat architekta, případně projektanta, který musí nemovitost navrhnout jak s ohledem na vaše přání, tak s důrazem na územní plán, aby stavba zapadala do okolí. Zjednodušeně řečeno: nelze cokoliv postavit kdekoliv.
Info: Pokud nebude některý z orgánů či sousedů se stavbou souhlasit, snažte se vždy najít smířlivé řešení. Sice můžete jít kdykoliv právní cestou, připravíte se tím však o spoustu času i peněz, a soud samotný navíc stavební povolení vydat nemůže – pouze zrušit rozhodnutí daného orgánu a označit ho za neoprávněné. Do střetu se spolu přitom zpravidla nechtějí dostávat úřady (například obec nechce jít proti stavebnímu úřadu a naopak).
2) Zajděte s nákresem na úřady
Jakmile vám odborník vyhotoví potřebné dokumenty, budete je muset zprvu prodiskutovat na dvou místech, a sice na stavebním úřadu a na orgánu územního plánování. Úředníci vám sdělí, zdali je vůbec možné takovou stavbu na daném místě zrealizovat, případně jaké změny bude nutné provést. Názor či odsouhlasení si nechte sepsat na papír, ať přesně víte, co předat architektovi / projektantovi, případně ať máte nějakou oporu pro případ, že by stavbu později posuzoval někdo další „svým okem“.
...co je na úřadech posuzováno:
- o jaký typ domu se jedná
- splňuje-li stavba tzv. koeficient zastavitelnosti
- jaký má dům tvar, tvar střechy
- kolik pater bude mít
- jaká bude jeho celková výška
- z jakých materiálů bude stavěn atd.
Info: Jaký typ stavby můžete na daném místě zhotovit vyčtete z územního plánu obce; ale pokud v něm číst neumíte, nebo si chcete info ověřit, sdělí vám vše potřebné na stavebním úřadu obce, pod níž pozemek dle katastru spadá.
V případě, že vám stavební úřad i orgán územního plánování nemovitost dle doloženého nákresu a studie stavby schválí, bude nutné zajít se stejnými dokumenty na krajskou hygienickou stanici, kde posoudí možné dopady na lidské zdraví a bezpečnost. Následně vás čeká odbor životního prostředí, který vyhodnotí, zdali nedojde k narušení nebo znečištění životního prostředí (např. aby nedocházelo ke znečišťování půdy či nebylo zabráněno vsakování deštní vody...). A nakonec budete muset získat vyjádření HZS (hasičského záchranného sboru), neboť vykonává státní požární dozor; i ten tedy posuzuje podobu stavby a její umístění.
Info: Pakliže se nemovitost nachází v chráněné krajinné oblasti (CHKO) či památkové zóně, budete muset zajít s výkresy ještě na správu chránění krajinné oblasti a národní památkový ústav. Tam vám pracovníci sdělí de facto totéž, co na stavebním úřadu, ale z pohledu ochrany přírody či „zachování historie“. Když chcete stavět od základů, je dobré si vše zjistit ještě před koupí pozemku.
3) Získejte souhlas od sousedů
I když vám lidé z nejbližšího okolí nemohou stavbu zcela znemožnit, mohou se proti ní vyjádřit a schvalování stavebního povolení tak oddálit. Může jim například vadit vysoký plot zbudovaný z betonových panelů, nebo že jim bude plánovaný dům vrhat stín na dvůr ...důvody mohou být opravdu různé. Představte jim, jakou stavbu chcete na daném místě zbudovat, a zeptejte se jich, zdali s tím souhlasí, resp. nejsou proti. Pakliže budou svolní, nechte si jejich souhlas podepsat, pouze ústní nestačí.
Info: Jestliže se někdo z blízkých sousedů vysloví proti a souhlas vám nedá, bude záležet na kladném vyjádření obce a stavebního úřadu.
4) Vyjádření obce je nezbytné
Jakmile dáte dohromady vše výše uvedené, čeká vás schvalovací proces radou obce, která může váš záměr na výstavbu „pustit“, ale také zamítnout (například kvůli vnějšímu vzhledu stavby). K tomu je potřeba doložení nákresu stavby od architekta / projektanta včetně jeho umístění na pozemku, a technickou zprávu. Podklady někdy zasílá sám stavební úřad, jindy je musíte doložit sami.
Info: Dojde-li k zamítnutí stavby ze strany obce, zeptejte se úředníků, proč přesně se tak rozhodli a jak můžete dům upravit, aby byl i podle nich v souladu s „pravidly“. Vždy se snažte jít cestou kompromisu, dohady ani soudy s obcí nedoporučujeme – i kdybyste vyhráli, může vám rada obce znemožnit stavbu z jiného důvodu. Tahanice by pak mohly trvat i několik let.
5) Oslovte vlastníky technické infrastruktury
Každá nemovitost musí mít vyřešený přívod energií a „likvidaci odpadu“ (odvod odpadní vody, vyvážení odpadků...), což v naprosté většině případů vyžaduje připojení k inženýrským sítím (např. pokud by to bylo technicky příliš nároční či nákladné, není nutní napojení na obecní kanalizaci apod.). Znamená to tedy doručení stavební dokumentace a rozhodnutí příslušných orgánů vlastníkům přípojek:
...povinné přípojky jsou:
- elektřina (v ČR jsou tři distributoři, a to ČEZ, E.ON a PRE)
- voda a kanalizace (oslovte vodárnu a kanalizace, které jsou obvykle lokální)
...dobrovolné přípojky jsou:
- plyn (pouze, pokud si plyn zavádíte; v ČR jsou tři distributoři, a sice RWE, E.ON a Pražská plynárenská)
- teplovod (i RD lze napojit na systém tepla z lokální teplárny)
- telekomunikační sítě jako vysokorychlostní internet, kabelová televize (je třeba oslovit místní firmu)
- studna či jiný zemní vrt (báňský úřad)
6) Nechte změřit vše potřebné
K získání stavebního povolení je rovněž zásadní vyjádření geodeta, který tzv. zaměří pozemek, případně i objekty na něm umístěné, a následně o tom vyhotoví zprávu. Geodetické měření se provádí z důvodu, že jsou v katastru nemovitostí některé výměry zaneseny nesprávně, většinou z dřívějších dob, a mohli by se tak stát, že je váš pozemek ve skutečnosti o něco menší (v závislosti na situaci by to pak mohlo vyžadovat například posunutí domu o 20 cm atd.).
V případě, že chcete na pozemku vrtat studnu nebo umístit vsakovací objekt dešťové vody, budete potřebovat také hydrogeologa, který provede průzkum a rozhodne, zdali je k tomu pozemek vhodný a v jaké části může být umístěn. Někdy si stavební úřad vyžádá ještě protokol o měření radonu (radioaktivní plyn, který se objevuje jen velmi vzácně), který musí provést buď Státní úřad pro jadernou bezpečnost s pobočkami v jednotlivých krajských městech, anebo firma s povolením právě od tohoto orgánu.
7) Obstarejte si list vlastnictví a výpis z katastru
Ještě než vše odnesete, připravte si listinu prokazující, že jste vlastníky dané nemovitosti. Dále pak budete potřebovat výpis z katastru nemovitostí, který sice mohou někteří úředníci vyžadovat už v předchozích krocích, nezbytný je však až v momentě, kdy předáváte veškerou dokumentaci k započetí stavebního řízení. Získat ho můžete buď osobně na katastru nemovitostí či na CzechPointu, případně online. Jeho cena vychází kolem 100 Kč za první stránku, a zhruba polovinu za každou další. Úředníci si však mohou zjistit informace z katastru sami online, do databáze přístup mají; bývá však lepší udělat kompromis a dokument doložit.
8) Zaneste dokumenty na stavební úřad
Když dáte dohromady vše výše uvedené a jste si jisti, že jste vše vyplnili správně a od všech orgánů a odborníků máte písemné potvrzení, můžete se znovu vypravit na stavební úřad. Tam doložíte veškerou dokumentaci a vyjádření ostatních autorit, a bude-li vše v pořádku, započne tzv. stavební řízení. To by mělo trvat do 60 dní, v krajních případech až 90, ale obvykle mívá ještě delšího trvání. Zejména ve velkých městech, kde jsou nároky na stavební úřady vysoké, protože v místech probíhá mnoho stavebních aktivit.
Kdy získáte stavební povolení a jak dlouho platí
Půjde-li vše dobře, můžete mít v ruce potřebné rozhodnutí do zmíněných 3 měsíců, obvykle ale počítejte s nejméně půl rokem, nebo spíše s rokem celým. Stavební úřady jsou přetížené, takže i když vše doložíte bez jediné chyby, bude stavební řízení pravděpodobně nějakou dobu trvat. V případě, že bude nutné něco opětovně dokládat, může proces nabrat zpoždění až několik měsíců. Komplikacím můžete nicméně předejít, bude-li za vás vyřizovat všechny kroky kvalifikovaný specialista z oboru.
...jak dlouho platí jednotlivá rozhodnutí:
- stavební povolení: 2 roky
- úřadu územního plánování: 2 roky
- rozhodnutí hygieny: 7 let
- rozhodnutí ochrany životního prostředí: 7 let
- rozhodnutí památkářů: neomezeně, nebo do legislativní změny
- rozhodnutí HZS: ???
- rozhodnutí geodeta: neomezeně
- rozhodnutí hydrogeologa: neomezeně
- protokol o měření radonu: neomezeně